О компании Сертификаты Клиенты Рекомендации Пресс-релизы Консультации Статьи Цены Контакты

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ). 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст.421, ст.452 ГК РФ).
Договорная работа Договорная работа

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. №305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ). 

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017). 

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

Важно!
Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок. 

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.2 п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды  и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом  (Постановление АС Приморского края от 28.05.2018 г. №А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. №А81-1815/2018, Тверской области  от 27.04.2018 г. №А66-5971/2018). 

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

А можно ли установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет? 

Досудебное урегулирование споров Досудебное урегулирование споров

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п.2 ст.621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. №А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит. 

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.  

Юр.обслуживание Юр.обслуживание

Вместе с тем, из условий договора аренды  не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. №А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. №А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом  договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды. 

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ПРИМЕР №4

В соответствии с п.3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.  

Материалы по теме Материалы по теме

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям статей 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. №А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды. 

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).


Письмо о расторжении договора
Письмо о расторжении договора
В данном видео речь пойдет о том, как правильно расторгнуть договорные отношения и о том, что для этого нужно. При подписании договора каждая сторона наделяется своими правами и обязанностями. Цель любого договора – защита прав каждой стороны и урегулирование споров. Но бывают ситуации, когда одна из сторон требует завершить договорные отношения раньше прописанного в соглашении срока. Существует три способа расторгнуть договорные отношения:... Какие? Смотрите далее в материале подготовленным юрисконсультом "РосКо - Консалтинг и аудит" Валерием Ивановым. Также Вы, узнаете: 1. В каких случаях допустим односторонний отказ от исполнения договорных обязательств? 2. Что такое письмо о расторжении договора. 3. Уведомление о расторжении договорных отношений. 4. Что должно содержать письмо о расторжении договора? 5. Какова структура уведомления? 6. Что делать если ответчик не принимает письмо о расторжении договора? 7. В каком случае контрагент может подать в суд и взыскать штраф или денежную компенсацию? Видео по теме: Признание договора недействительным. Юридическая консультация от RosCo: https://youtu.be/7XHM8FQ766k Прекращение трудового договора: https://youtu.be/zevfwqPuCqM Договор поставки. Спецификация к договору поставки: https://youtu.be/gh5JZnoL1Lg Спецификация к договору поставки: https://youtu.be/el5U8itcOKU Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Канал на YouTube - https://www.youtube.com/c/RosCoConsultingaudit/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ https://rosco.su/
Банковская гарантия в целях госзакупки
Сегодня мы поговорим о том, что нужно для получения банковской гарантии в целях госзакупок? Какие особенности нужно учесть для получения банковской гарантии на обеспечение заявки или на исполнение контракта по 44-Федеральному Закону? Одним из условий участия в тендере на государственный или муниципальный заказ является обеспечение заявки банковской гарантией. Получить банковскую гарантию для тендера по госзакупкам можно только в строго определенных банках. Перечень таких банков размещен на сайте Министерства Финансов Российской Федерации. Банки должны отвечать специальным требованиям, которые установлены Постановлением Правительства РФ от 12.04.2018 г. №440 «О требованиях к банкам, которые вправе выдавать банковские гарантии для обеспечения заявок и исполнения контрактов». Каковы требования к банкам выдающим банковскую гарантию? Что должно быть указано в банковской гарантии? В банковской гарантии должны быть указаны: 1) сумма банковской гарантии; 2) перечень обязательств, исполнение которых обеспечивается банковской гарантией; 3) обязанность гаранта уплатить заказчику неустойку; 4) условие о том, что исполнением обязательств гаранта является фактическое поступление денежных сумм на счет заказчика; 5) срок действия банковской гарантии 6) отлагательное условие. Подробно о каждом требовании к банковской гарантии смотрите в видео, подготовленным юрисконсультом "РосКо - Консалтинг и аудит" Валерием Ивановым. Досмотрите видео до конца и поддержите НАШ КАНАЛ, поставить ЛАЙК👍👍👍 Видео по теме: Как получить банковскую гарантию?: https://youtu.be/f7rQiJWVM38 Торги при банкротстве: https://youtu.be/4VqTcub1L8M Участие в торгах по банкротству со стороны покупателя: https://youtu.be/R9gd5PzVoww Формы торгов при банкротстве: https://youtu.be/SfIy6JfPTyc Банкротство ИП. Пошаговая процедура банкротства : https://youtu.be/pTmQGLDCDeY Процедура банкротства юридических лиц. Юридическая консультация от RosCo: https://youtu.be/NrKVJKvcNEQ Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Канал на YouTube - https://www.youtube.com/c/RosCoConsultingaudit/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/roscoaudit Instagram - https://www.instagram.com/rosco_consulting/ https://rosco.su/
Как получить банковскую гарантию?
Что представляет собой банковская гарантия и в каких случаях она нужна? Как получить банковскую гарантию с минимальными потерями? Начнем с того, что возможность выдачи банком гарантии установлена пунктом 8 части 3 статья 5 Федерального закона от 02.12.1990 г. №395-1 «О банках и банковской деятельности». Банковская гарантия (наряду с неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, задатком, обеспечительным платежом) является способом обеспечения исполнения обязательств по сделке об этом сказано в пункт 1 ст. 329 ГК РФ. Сегодня ни один крупный заказ в строительстве не будет реализован, если подрядчик не представит заказчику банковскую гарантию. Наученные горьким опытом «заморозки» недостроенных объектов, обмана дольщиков, банкротства компаний, государство на законодательном уровне предусмотрело ряд мер для предотвращения подобных ситуаций. Рассмотрим Виды банковских гарантий, в банковской практике используются следующие виды банковских гарантий: -тендерная гарантия; -платежная гарантия; -гарантия возврата платежа; -гарантия на возмещение НДС в заявительном порядке и другие цели. Какие нужны документы для получения банковской гарантии? Какие условия предоставления банковской гарантии? Досмотри видео до конца и поддержите НАШ КАНАЛ, поставить ЛАЙК👍👍👍 Материал, подготовлен юрисконсультом "РосКо - Консалтинг и аудит" Валерием Ивановым. Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России "РосКо". Будь в курсе последних новостей, смотри и читай нас там, где тебе удобно: Канал на YouTube - https://www.youtube.com/c/RosCoConsultingaudit/ Facebook - https://www.facebook.com/roscoaudit/ ЯндексДзен - https://zen.yandex.ru/id/5b84df3fa459c800a93104a0 Instagram - https://www.instagram.com/rosco.consulting/ https://rosco.su/
Почему работать с нами выгодно и удобно
Рейтинги Членство в профессиональных организациях Репутация компании Сотрудничество Аккредитация
49 место в списке крупнейших консалтинговых групп и компаний России emblem
26 место в области аутсорсинга
учетных функций в рейтинге агентства
reax
4 место в области юридического
консалтинга в рейтинге агентства
reax
aac СРО аудиторов ассоциация СОТРУДНИЧЕСТВО
pnk Палата Налоговых консультантов (Сертификат № 78)
poo НП «Партнерство РОО»
(Российское общество оценщиков)
iso Сертификат соответствия требованиям ГОСТ Р ИСО 9001-2008
(ISO 9001:2008)
brand Премия «Национальная марка
качества»
2015 г.
moscow Компания включена в реестр
надежных предприятий
г. Москвы
industrial Московская
Торгово-Промышленная
Палата
dk Деловой Клуб Шанхайской
Организации Сотрудничества
(ДК ШОС)
rtib Некоммерческое партнерство
турецких предпринимателей
(RTİB)
Свидетельства на товарный знак
(знак обслуживания)
Свидетельство № 457175 от 21.03.2012 г. Свидетельство № 478057 от 10.01.2013 г.
Свидетельство о регистрации
средства массовой информации
Свидетельство ЭЛ № ФС 77 – 55364, выдано Федеральной Службой
по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых
коммуникаций 11.09.2013 г.
Аккредитация
частного агентства занятости
Государственная аккредитация
№ А-112/77 от 10.02.20 г.
Нам доверяют
Все отрасли Нефть,газ Финансы Строительство Недвижимость Торговля