Договор аренды помещения заключается по правилам, установленным частью II главы 34 Гражданского кодекса РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Следовательно, сторонами договора аренды помещения будут являться арендодатель и арендатор.
В связи с этим следует учесть, что право сдачи помещения в аренду принадлежит собственнику помещения (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ). Поэтому, при заключении договора аренды помещения с лицом, не являющимся его собственником, важно проверить его правомочия на сдачу помещения в аренду. Эти правомочия могут быть закреплены в законе, учредительных документах, договоре аренды (если помещение передается по договору субаренды).
НАПРИМЕР
Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе сдавать его в аренду и пр. Если ситуация связана с передачей помещения в субаренду, то необходимо изучить оригинал договора арены помещения. В договоре аренды помещения может быть предусмотрено право арендатора на сдачу данного помещения в субаренду. При наличии у арендатора права сдачи имущества в аренду договор аренды или субаренды будет считаться действительным.
При заключении договора аренды помещения следует обратить внимание на ряд важных особенностей.
Форма договора аренды помещения
Договор аренды помещения может заключаться сторонами, как в устной, так и в письменной форме.
В письменной форме договор аренды помещения заключается в следующих случаях:
- на срок более одного года;
- если хотя бы одной из сторон договора аренды помещения является юридическое лицо, независимо от срока действия договора аренды.
Необходимо обратить внимание на то, что в наименовании письменного договора должно быть указано является ли договор договором аренды или субаренды.
Преамбула письменного договора должна содержать дату заключения договора, полное наименование сторон в соответствии с учредительными документами, расшифровку фамилии, имени и отчества лиц, уполномоченных или управомоченных на подписание данного договора на основании учредительных документов или доверенности, а также ссылку на данные документы.
Существенным условием договора аренды помещения является его предмет – то есть собственно помещение, передаваемое в аренду. Это помещение должно быть предельно конкретизировано в договоре. В договоре должен быть указан вид помещения (назначение), адрес помещения, местонахождения помещения в здании (этаж, номер помещения, пр.), площадь помещения согласно технической документации, другие особенности.
Договор аренды может содержать описание передаваемого помещения (в частности, описание помещения на момент передачи), требования к использованию помещения. Условия содержания помещения. Распределение прав и обязанностей сторон в отношении ремонта помещения, оплаты стоимости коммунальных услуг, охраны помещения, вывоза мусора и пр.
К договору аренды в виде копий могут прилагаться технические документы на здание, где обозначено помещение, передаваемое в аренду. В случае, если договор аренды помещения заключается не собственником, к договору также могут прилагаться в виде копий документы, подтверждающие правомочия арендодателя на заключение данного договора.
Прочие условия договора (права, обязанности сторон, ответственность, порядок изменения и расторжения договора и пр.) должны соответствовать ГК РФ и пожеланиям сторон.
Возмездность договора аренды помещения
Договор аренды помещения всегда является возмездным, то есть предусматривает плату за пользование помещением (арендную плату). Арендная плата также является существенным условием договора аренды помещения. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендная плата за пользование помещением может быть установлена в следующих видах (п. 2 ст. 614 ГК РФ):
- в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- предоставлением арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодатели определенной вещи в собственность или аренду;
- возложение на арендатора определенных затрат по улучшению арендованного имущества.
В договоре аренды могут предусматриваться сочетания указанных форм платы или иные формы платы за пользование арендованным имуществом.
Срок договора аренды помещения
Договор аренды является срочным, то есть предусматривает период пользования имуществом. Если срок в договоре аренды помещения не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды помещения, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Государственная регистрация договора аренды помещения
Договор аренды помещения требует государственной регистрации, если он заключен на срок более одного года. Договор аренды помещения, требующий государственной регистрации считается заключенным с даты его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 г.).
Государственная регистрация договора аренды помещения производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
