При продаже доли в квартире у ее собственника возникает доход. Как можно уменьшить налог при продаже доли в квартире? Какие разделы декларации 3-НДФЛ подлежат заполнению?
Для продажи доли в квартире установлен особый порядок. Необходимость продажи доли, чаще всего, возникает при получении в наследство несколькими наследниками одной квартиры. Договор купли-продажи доли должен заверяться у нотариуса. Перед тем, как продавать долю стороннему покупателю, ее владелец должен сначала предложить выкупить собственникам других долей (ст.250 ГК РФ).
При продаже доли возникает немало и налоговых тонкостей, которые должен учитывать продавец.
В каком случае не облагается доход от продажи доли в квартире?
Для расчета налога не имеет значения продается ли вся квартира либо ее доля. При продаже недвижимости действует общее правило.
Выручка от продажи доли не будет облагаться налогом, если собственник владел долей более установленного минимального срока. А вот сам минимальный срок может составлять либо 3 года, либо 5 лет в зависимости от того, как была приобретена доля.
Трехгодичный срок для освобождения от налога применяется, если доля в квартире была ранее получена в наследство либо в дар от члена семьи, либо близкого родственника, либо по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением либо на дату перехода права собственности к покупателю, если у продавца нет иной доли на жилое помещение (п.3 ст.217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 24.12.2021 г. №03-04-05/105730).
КОНСУЛЬТАЦИЯ НАЛОГОВОГО ЮРИСТА
Последний случай, чаще всего, применяется к договорам долевого участия. Например, дольщик оплатил квартиру в январе 2019 году, акт приема-передачи подписан в 2020 году. В феврале 2022 года доля в квартире продана. На момент продажи у физического лица не было другого жилья.
Три года будет рассчитываться с периода оплаты, т.е. с 2019 года. Таким образом, на дату продажи доли в квартире в феврале 2022 года, 3-х летний срок владения истечет. Поэтому физическое лицо-продавец сможет воспользоваться данным освобождением и не будет заполнять декларацию 3-НДФЛ.
В остальных случаях действует пятигодичный срок владения квартирой.
В данном обзоре мы не рассматриваем ситуации освобождения семей от уплаты налога при продаже и купли недвижимости, введенное с 2021 года. В этом случае срок владения квартирой не имеет значения (Федеральный закон от 29.11.2021 г. №382-ФЗ).
Если же у продавца доли в квартире не выполняются условия для освобождения от уплаты НДФЛ, то сумму исчисленного налога можно значительно уменьшить.
Как снизить сумму налога к уплате?
Снизить сумму налога при продаже доли в квартире можно двумя путями: применить имущественный вычет либо учесть фактические расходы, связанные с приобретением этой доли.
В последнем случае можно учесть так называемые сопутствующие расходы, которые возникли в связи с приобретением доли. Например, услуги риелтора (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
Если документов никаких нет либо продажная стоимость доли низкая, то можно применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
В случае продажи доли в квартире, сумма имущественного вычета зависит от того, как была оформлена сделка.
Чаще всего, квартира продается как один объект по одному договору купли-продажи, а поэтому и имущественный вычет распределяется согласно установленным в процентном отношении долям (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ).
Например, матери и дочери принадлежит ½ доли на квартиру, полученную в наследство в 2021 году. Мать и дочь решили продать квартиру в 2022 году за 3 млн рублей.
В данном случае и мать, и дочь смогут воспользоваться имущественным вычетом по 500 тысяч рублей:
1 млн рублей х ½ = 500 тысяч рублей.
Соответственно, полученный доход тоже заявляется в 1,5 млн рублей у каждого физического лица.
Таким образом, у каждого из продавцов доли в квартире сумма налога составит:
(1,5 млн рублей – 500 тысяч рублей) х 13% = 130 тысяч рублей.
Теперь рассмотрим второй вариант продажи доли в квартире.
Собственники долей в квартире могут их продать по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет не рассчитывается пропорционально, а применяется весь вычет к каждому договору (письмо ФНС РФ от 22.04.2015 г. №БС-4-11/6911@).
Например, мать продала свою долю за 1,5 млн рублей и дочь – за ту же сумму.
В данном случае и мать, и дочь смогут воспользоваться имущественным вычетом по 1 млн рублей.
Таким образом, у каждого из продавцов доли в квартире сумма налога составит:
(1,5 млн рублей – 1 млн рублей) х 13% = 65 тысяч рублей.
Как видим, продавать отдельно долю с точки зрения налогообложения выгоднее.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже доли?
Для того чтобы заявить имущественный вычет нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ.
Декларацию можно легко заполнить, скачав программу налоговиков «Декларация» ( https://www.nalog.gov.ru/rn77/program/5961249/).
В декларации нужно заполнить:
-
титульный лист;
-
раздел 1;
-
раздел 2;
-
Приложение №1;
-
Приложение №6;
-
Расчет к Приложению №1.
В Приложении №1 заполняется доход, который получен от продажи доли в квартире, а имущественный вычет либо сумма документально подтвержденных расходов заявляется в Приложении №6.
В Расчете указывается информация о проданной доле в квартире. Затем сумма строки 050 – доход переносится в строку 070 Приложения №1.
В том случае если доходы от продажи не превышают сумму имущественного вычета, декларация может не предоставляться.
