Вложение в недвижимость во все времена рассматривалось как одна из надежных инвестиций. Купленную недвижимость можно сдавать в аренду, получая пассивный доход где-нибудь на пляже в жарких странах. Однако в один прекрасный момент собственник-арендодатель может лишиться своей квартиры. Какие известные схемы используют мошенники, чтобы отнять квартиру у собственника?
Остап Бендер знал около 400 способов отъема денег у населения, для отъема квартиры у собственника достаточно нескольких.
Итак, собственник сдает квартиру в аренду, заключает договор с арендатором и неожиданно лишается своего жилья. Рассмотрим самые известные способы, применяемые мошенниками.
По удачному стечению обстоятельств, арендодатель нашел арендатора своей мечты: не имеет вредных привычек, маленьких детей, животных. Да и сам арендатор выглядит презентабельно, не торговался с размером арендной платы, а напротив, внес ее за несколько месяцев вперед.
Цель арендатора совпадает с желанием арендодателя – долгосрочное снятие квартиры в аренду. Затем заключается договор аренды, счастливый арендодатель выдает ключи от квартиры, домофона арендатору и на этом его хлопоты, как он считает, заканчиваются.
А раз арендатор внес деньги вперед, арендодатель может несколько месяцев не выходить с ним на связь. И только в случае, когда наступил срок очередного платежа, арендатор внезапно «испарился», арендодатель не получил деньги, а телефонная связь с арендатором вдруг стала недоступной.
Но и в этом случае арендодатель может не сразу насторожиться и приехать на свою квартиру. Особенно в ситуации, когда арендодатель находится за пределами России.
Спустя время арендодатель пытается попасть в свою квартиру, воспользовавшись дубликатом ключей. Но в двери уже врезан новый замок, а бывает, что и уже установлена новая стальная дверь.
На звонок в квартиру дверь могут открыть совершенно незнакомые арендодателю люди, которые сообщают ему, что стали новыми владельцами квартиры. Далее собственник квартиры вызывает участкового, чтобы выселить незаконно находящихся в его квартире граждан.
Однако новоиспеченные собственники имеют все правоустанавливающие документы на эту квартиру и не в курсе никакого договора аренды. Новые собственники приобрели квартиру у лжесобственника-арендатора. А со стороны продавца якобы подписывал договор арендодатель. Мошенник за образец взял подпись арендодателя из договора аренды.
Почему такая схема работает?
Казалось бы, заключая договор аренды, арендодатель не предоставлял никаких правоустанавливающих документов арендатору, не показывал свой паспорт. Тем не менее, потерял квартиру.
Все это стало возможным благодаря повсеместной цифровизации госуслуг. Дело в том, что для облегчения процедуры совершения сделок купли-продажи чиновники не обязаны требовать документы, которыми могут получить самостоятельно. Применительно к нашему случаю, все правоустанавливающие документы есть в электронной базе Росреестра. Поэтому для регистрации сделки достаточно только паспорта. И арендатор подготовился заранее, заказав у мастеров поддельный паспорт. Визуально трудно отличить поддельный паспорт от оригинала. Как правило, подобные схемы не проворачиваются мошенником-арендатором в одиночку. Мошенники могут иметь давно налаженные связи в правоохранительных органах, у нотариуса, у регистратора сделки.
Как дальше развиваются события?
Оправившись от шокового состояния, реальный собственник идет в полицию и пишет заявление. В полиции рекомендуют пострадавшему оспорить сделку в гражданском суде. В лучшем случае полицейские могут возбудить уголовное дело по ст.159 УК РФ «Мошенничество».
Однако возбуждение дела не означает поиск и наказание виновников, и возвращение ситуации в состояние статус-кво. Ведь данные арендатора, указанные в договоре, являются поддельными. Поэтому дело не сдвигается с мертвой точки.
Тогда собственник обращается в гражданский суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
И начинаются судебные баталии. Исход дела будет зависеть от заключения почерковедческой экспертизы.
Если эксперт однозначно признает подпись в договоре со стороны продавца поддельной, то суд встанет на сторону реального собственника.
Если же эксперт не даст однозначного заключения, то новый собственник окончательно утвердиться в своих правах. Поскольку у него дополнительно к правоустанавливающим документам будет и решение суда.
Второй способ – продажа квартиры по доверенности
Эта преступная схема работает по схожим признакам. Основным документом в этой мошеннической схеме является поддельная доверенность на распоряжение недвижимым имуществом. Хотя на практике встречаются ситуации, когда арендодатель по доброй воле делает доверенность мошеннику. Например, арендатор-мошенник предлагает арендодателю вместо арендной платы сделать собственнику шикарный евроремонт. Собственник соглашается и тогда мошенник просит его подписать доверенность якобы для покупки стройматериалов и найма бригады строителей для ремонта квартиры. Также мошенник может заверить арендодателя, что доверенность необходима для согласования перепланировки квартиры.
А дальше уже дело техники – продажа квартиры по доверенности.
Если продается квартира по липовой доверенности, то собственник-арендодатель опять проходит все круги ада: полиция, обращение в суд.
Третий способ – беспокойные арендаторы
Собственник сдает квартиру «веселому» арендатору. Cоседям обеспечены громкая музыка днем и ночью, каждодневные разборки и скандалы. При этом арендатор исправно платит арендную плату.
Соседи жалуются в управляющую компанию, участковому, в местную администрацию. Иногда инициативные соседи обращаются с иском в суд. И суд может вынести решение принудительно прекратить право собственности на квартиру и продать ее с публичных торгов (ст.293 ГК РФ). Но квартира выставляется по заниженной цене, а вырученные деньги перечисляются бывшему собственнику за вычетом судебных издержек и сумм, потраченных на организацию торгов.
КАК ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ?
Собственник обязан соблюдать правила пользования и содержания жилых помещений и права соседей (ст.30 ЖК РФ). Таким образом, именно собственник отвечает за шумных арендаторов, за то, что они залили соседей и т.п.
Резюме
Арендодателю требуется постоянно держать руку на пульсе и проявлять осторожность и бдительность. А для того, чтобы квартиру не продали мошенники, нужно написать в МФЦ заявление, чтобы сделка не прошла без личного участия собственника.
