Имущественный наем недвижимого имущества (в том числе зданий, сооружений, нежилых и жилых помещений и т.п.) используется повсеместно в различных сферах как юридическими, так и физическими лицами. При этом, часто при заключении таких договоров сторонами допускаются ошибки, которые впоследствии приводят к спорным ситуациям между ними. Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам необходимо как можно подробнее оговаривать условия договора аренды при его заключении.
А также в настоящей статье мы рассмотрим вопрос, почему часто принято заключать договора аренды помещений на одиннадцать месяцев.
Так для чего стороны договора аренды помещения указывают в нем срок 11 месяцев?
В Гражданском кодексе в п.2 ст.651 установлено, что все договора аренды, заключенные сроком свыше 1 года должны пройти государственную регистрацию. Законом установлена госпошлина за такую регистрацию, а также требуется собрать пакет документов, соответственно, чтобы сэкономить свои затраты и время стороны и заключают краткосрочные договора аренды.
По своей сути государственная регистрация необходима для защиты интересов третьих лиц, которые, не являясь сторонами договора все же должны иметь информацию об обременении в форме аренды имущества. Например, такой момент имеет место при продаже арендодателем помещения третьему лицу. Вот в таком случае третье лицо (покупатель) и должно знать об обременении, в частности о том, что помещение сдано в аренду и на какой срок и что арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Многие компании и физические лица в такой ситуации совершают ошибку. Они продлевают договор еще на 11 месяцев, считая, что данный договор также будет нести юридическую силу и при этом освободит их от регистрации. Это заблуждение. Если стороны хотят продлить договор, то они будут обязаны его зарегистрировать, так как действие договора станет более одного года. В таких случаях, сторонам необходимо не продлять договор аренды, а заключить новый договор на тех же условиях, что и предыдущий или согласовать новые условия между сторонами.
Мы видим, что краткосрочный договор аренды удобная форма взаимоотношений между сторонами часто применяемая на практике. Главное при заключении такого договора не нарушать законодательные нормы.
Какие условия должен содержать типовой договор аренды?
Как и любой иной договор, имущественный наем оформляется в простой письменной форме. Существенным условием договора аренды помещения является его предмет, который должен быть подробно идентифицирован. Необходимо указать назначение помещения, его площадь, где именно оно находиться в здании, адрес здания, его состояние на момент передачи сторонами, перечень имущества в данном помещении и иные необходимые параметры.
Также существенным условием договора аренды является его цена и график арендных платежей. Если размер арендной платы не отражен четко и понятно в договоре, то такой договор можно признать незаключенным.
Срок договора аренды согласовывается сторонами, и если он не определен, любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть такой договор в любой момент, уведомив другую сторону в соответствии с законодательством РФ.
Помимо существенных условий стороны договора вправе включать в него любые иные условия, не противоречащие законодательству РФ. Чем подробнее сторонами будут прописаны условия аренды помещения, тем меньше впоследствии будет возникать между ними спорных вопросов.
На практике принято согласовывать такие условия договора аренды:
-
кто осуществляет ремонт помещения;
-
кто оплачивает коммунальные платежи, охрану, парковку и т.п.;
-
как стороны будут вносить изменения и продлевать договор;
-
срок действия и окончания договора;
-
в каком порядке передается, эксплуатируется и возвращается помещение;
-
ответственность сторон при нарушении условий;
-
иные значимые для сторон условия.
Все не оговоренные сторонами при заключении договора условия впоследствии будут урегулироваться между ними только нормами ГК РФ.
Мы видим, что чем более подробно и индивидуализировано составлен договор аренды сторонами, тем проще им в последующем взаимодействовать в его рамках. И привлечение к составлению договора юриста или аудитора всегда позволяет избежать оставленных без согласования важных и спорных моментов.
