Расторжение договора аренды
Как правильно расторгнуть договор аренды? Просто уведомить арендодателя и освободить помещение? А если у вас срочный договор, а вы решили прекратить его раньше обозначенного времени? Сегодня расскажем, какие способы прекращения отношений арендатор-арендодатель существуют, и как их реализовать.
Итак, вы можете прекратить использование помещения тремя способами: по соглашению двух сторон, в одностороннем порядке, либо подав в суд.
Первый вариант, пожалуй, самый простой. Если вы хотите сделать это досрочно, закон не запрещает вам договориться со второй стороной. В этом случае вы должны оговорить сроки и условия передачи помещения (составить соответствующий документ), а также передаточный акт, фиксирующий состояние имущества. Мы рекомендуем внимательно составлять соглашение о расторжении, вписывая туда все изменения, которые претерпело помещение.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре, нужно регистрировать и его расторжение, и не имеет значения, досрочно оно было произведено, или нет. В остальном, если обе стороны согласны, такое прекращение договора аренды несет минимум сложностей и рисков, занимает не очень много времени. Но, как минимум, две недели на улаживание всех юридических вопросов оставить, все же, стоит.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Как прекратить аренду помещения, не составляя соглашения (если вы понимаете, что вторая сторона не подпишет его добровольно)? Сделать это просто так, «потому что вы так хотите», у вас вряд ли получится, для такого шага нужны веские основания, ведь закон защищает права как арендатора, так и арендодателя, и было бы неправильно давать сторонам возможность в любой момент оставить другую сторону в уязвимом положении.
Поэтому для одностороннего расторжения договора аренды существуют определенные законом обстоятельства:
-
Арендодатель может расторгнуть отношения в случае, если помещение внезапно понадобилось ему для хозяйственных или иных нужд. Но! Арендодатель должен доказать, что она действительно сейчас возникла. В противном случае действия могут быть обжалованы через суд. Такие прецеденты уже имеются, также есть Постановление Пленума ВС РФ, которое прямо говорит о такой возможности.
-
Если это предусмотрено договором. Если он заключен на определённый срок, то, указав в нем возможность «выхода» без согласия второй стороны, вы страхуете себя от возможных последствий и обращений в суд.
Но если такого условия в тексте нет, досрочное расторжение договора аренды возможно только через суд, по следующим основаниям:
Для арендодателя – это:
-
Использование помещения не по назначению (например, вместо проживания в квартире арендатор устроил в ней массажный салон);
-
Более двух раз допускал просрочки внесения арендной платы;
-
Существенно испортил имущество, и договориться о компенсации не представляется возможным;
-
Не произвел оговоренный ремонт помещения.
Для арендатора:
-
Невозможность использовать помещение по назначению (нет отопления, нет воды и т.п.);
-
Имущество было испорчено по причине независящих от арендатора обстоятельств (например, затопление, пожар и т.д.);
-
Выявлены скрытые недостатки помещения;
-
Не сделан капительный ремонт, обещанный при подписании договора.
Как видите, оснований для расторжения договора аренды помещения через суд не так много.
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Поэтому так важно еще раз озвучить все основания для прекращения аренды нежилого помещения (в сущности, они мало чем отличаются от аналогичных условий для жилого, на них распространяются те же статьи ГК РФ).
-
Если договор бессрочный, его можно расторгнуть в любой момент, в любом порядке, уведомив вторую сторону заказным письмом и подписав акт передачи помещения;
-
Если договор срочный, прописывайте в нем возможность одностороннего выхода;
-
Если условие не прописано, вы всегда можете оформить соглашение сторон, или подать в суд, если есть основания, которые мы указали выше.
Еще одна особенность договоров аренды нежилого помещения – их чаще всего регистрируют в Росреестре и заключают на срок более года, соответственно.
