Продажа имущества в случае экстренного отъезда из России

За последнее время немало россиян экстренно покинуло нашу страну. Многие из них владели собственной недвижимостью в России. Как быстро и с наименьшими потерями продать квартиру?

КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ

Решение о переезде за границу нашими соотечественниками может быть принято внезапно. Например, россиянину предложили работу за границей. В этом случае минимальный отрезок времени тратится на сборы и на урегулирование вопросов, связанных с недвижимостью в России, уже не остается времени.

В настоящей статье мы не анализируем рынок недвижимости: выгодно или нет в данный момент продавать квартиру. Вопросам ценообразования на рынке недвижимости посвящена отдельная статья - «Главные страхи на рынке: чем будут пугать девелоперы и чего опасаются сами».

Какие шаги нужно предпринять, чтобы продать недвижимость?

Для начала продавец должен оценить свою квартиру. Стоимость продажи зависит от региона нахождения недвижимости, характеристик самого объекта. А если уехавшему за границу срочно нужны деньги, то дисконт может составлять от 20% до 40% от рыночной цены. Продавец может установить цену самостоятельно либо обратиться к риелтору. Второй вариант требует дополнительных затрат и времени.

Поскольку продавец в ближайшее время не планирует находиться на территории России, то ему нужно выбрать доверенное лицо, которое будет осуществлять сделку по купле-продаже недвижимости (п.1 ст.182 ГК РФ). Доверенным лицом может быть родственник, знакомый, юрист, риелтор. Важно, чтобы доверенное лицо находилось в России.

Как оформить доверенность?

Идеальный вариант – это оформление доверенности в России. Для того чтобы оформить доверенность, нужно прописать полномочия доверенного лица. Доверенность можно оформить на разовую операцию либо выписать специальную или генеральную доверенность. Последняя форма предполагает широкий круг полномочий лица. Ведь доверенное лицо будет не только осуществлять сделку по купле-продаже недвижимости, но и сопровождать весь процесс продажи: размещение объявлений, показ квартиры, подготовку необходимых документов, участие во взаиморасчетах, снятие с регистрационного учета и т.п.

В доверенности также можно предусмотреть вопрос получения денег от покупателя недвижимости.

Доверенность оформляется у нотариуса. Доверитель должен в обязательном порядке присутствовать у нотариуса. Если квартира приобретена в браке, то необходимо также заручиться согласием супруги либо супруга на продажу недвижимости.

Если же человек не успел оформить доверенность в России, то это придется сделать в другой стране. Правда, это будет несколько сложнее и дольше. Нужно обратиться к нотариусу страны приезда. Доверенность в странах СНГ можно оформить на русском языке либо на языке страны проживания, после чего перевод на русский язык нужно нотариально заверить.

ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ

На доверенности проставляется апостиль, если страна является участницей Гаагской конвенции. Например, Турция, Болгария, Великобритания, Венгрия, Латвия, Литва, Грузия, Германия, Греция. Как правило, апостиль проставляет местный орган юстиции.

Если страна проживания не входит в этот перечень, то заверить доверенность можно через консула.

Передать доверенность, находясь в другой стране, можно по почте.

Какие документы необходимо подготовить для продажи?

Если покупатель и продавец нашли друг друга, то необходимо собрать нужные документы и составить договор купли-продажи недвижимости. Подписать договор купли-продажи может доверенное лицо либо продавец, если у него есть усиленная ЭЦП. Ее можно получить, воспользовавшись сайтом госуслуг.

Тем более, если речь идет о продаже квартиры с несовершеннолетними детьми или продажи доли в квартире. Для регистрации сделки в Росреестре или МФЦ понадобится примерный перечень документов:

• нотариально оформленная доверенность;

• договор купли-продажи недвижимости – в 2-х экземплярах;

• технический паспорт;

• заявление установленного образца;

• выписка из ЕГРН;

• квитанция об уплате госпошлины.

Размер госпошлины для физического лица составляет 2 тыс.рублей (п.1 пп.22 ст.333.33 НК РФ).

Как получить деньги от покупателя?

Еще до момента продажи недвижимости продавцу нужно подумать, каким способом он сможет получить деньги от покупателя. К сожалению, многие европейские банки отказываются принимать платежи через SWIFT. Даже если российский банк находится не под санкциями, перечисленные деньги из российского банка могут спустя месяц вернуться обратно.

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

На конец октября 2022 г. SWIFT-перевод осуществляют: Райффайзенбанк, Газпромбанк, ЮниКредит Банк, Росбанк. Правда, придется заплатить немаленькую комиссию за перевод. Например, в Газпромбанке комиссия составляет 3% от переводимой суммы.

Можно, конечно, открыть счет в дружественной стране, например, в Казахстане и перевести деньги через этот счет. Кроме того, можно попробовать сделать криптовалютный перевод со счета в российском банке на счет в зарубежном банке.

Для покупателя квартиры, возможно, будет удобнее провести расчеты, воспользовавшись банковской ячейкой.

Какие шаги нужно предпринять продавцу после продажи недвижимости?

Продавцу квартиры нужно сняться с регистрационного учета, если он прописан в этой квартире. Для этого нужно заполнить заявление по установленной форме о снятии с учета, заверить в консульстве либо у нотариуса. Далее нужно направить его по почте.

По общему правилу, продажа российской недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13%, если продавец является резидентом и 30% - для нерезидентов.

В некоторых случаях налога можно избежать. Например, если стоимость квартиры или доли составляет менее 1 млн рублей.

Продажа квартиры или ее доля не будет облагаться налогом, если продавец владел ею либо 3 года либо 5 лет. Минимальный срок владения зависит от даты приобретения квартиры или доли.

Нюансы налогообложения при продаже жилья освещались нами в статье «3-НДФЛ при продаже доли в квартире».