Предварительный договор купли-продажи
Заключение предварительных договоров купли-продажи практикуется в России уже не первое десятилетие. Предварительное соглашение заключается, если осуществление договорных обязательств невозможно в настоящий момент времени. Договорные отношения, касающиеся данного соглашения, регламентируются ст. 429 ГК Российской Федерации.
Требования к договору
Предварительный договор купли-продажи отражает решение сторон на протяжении согласованного промежутка времени подписать основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении.
Организационное соглашение принадлежит к категории безвозмездных договоров и содержит следующие существенные условия:
- наличие исчерпывающей информации об отчуждаемом объекте,
- указание стоимость объекта,
- установление временного промежутка (срока), в продолжение которого стороны намереваются подписать основной договор.
Если в соглашении предусмотрена обязанность покупателя внести некий залог или оплатить объект целиком до заключения целевого договора, данное соглашение приравнивается к договору купли-продажи с условием предварительной оплаты.
ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Предмет договора
Чтобы соглашение предварительной купли-продажи имело юридическую силу, в нем требуется указать подробную информацию позволяющую идентифицировать отчуждаемое имущество.
Если мы говорим о предварительном договоре продажи квартиры, к соглашению следует приложить следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт,
- справку из бюро технической инвентаризации,
- информацию о расположении квартиры,
- паспортные данные совладельцев жилплощади (при наличии других собственников),
- cвидетельство о государственной регистрации права собственности/выписку из ЕГРН,
- справки подтверждающие, что жилплощадь не имеет обременений.
Стоимость объекта
Цена объекта, согласованная сторонами и прописанная в предварительном соглашении считается окончательной. Возможность изменить прописанную стоимость, прописанную отсутствует.
Соглашение не считается заключенным, если в нем отсутствует стоимость объекта договора.
ВЗЫСКАНИЕ ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Срок действия договора
Промежуток времени, на продолжении которого участники договора намереваются подписать основной договор, согласовывается сторонами договора и бывает как краткосрочным, так и долгосрочным. Если промежуток времени, предназначенный для заключения основного договора не предусмотрен соглашением, вступает в силу срок, прописанный в ГК России и равный одному году со дня заключения предварительного соглашения.
Риски и гарантии по предварительному договору купли-продажи
Заключая предварительный договор купли-продажи, стороны не только сталкиваются с некоторыми рисками, но и получают определенные гарантии.
Гарантии сторон
В предварительном договоре купли-продажи конкретно прописываются условия, на которых будет подписываться основной договор. В данном соглашении покупателю гарантируется возможность приобрести объект по цене, прописанной в договоре.
Собственник отчуждаемого имущества, в свою очередь, получает гарантию, что предмет будет приобретен покупателем в установленный соглашением срок.
Если одна из сторон соглашения отказывается подписывать основной договор, вторая сторона имеет право подать исковое заявление о принуждении уклоняющийся стороны подписать основной договор. Вышеупомянутый иск можно подать в суд в течение полугода с момента завершения срока действия предварительного договора.
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ
Риски, связанные с заключением предварительного договора
При подписании данного соглашения, покупатель сталкивается с определенными рисками. Чаще всего они возникают при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры.
Самые актуальные риски по настоящему соглашению:
- Риск не получить желаемую жилплощадь. В связи с тем, что предметом договора выступает намерение покупателя впоследствии приобрести оговоренные в соглашении квадратные метры, продавец вправе досрочно расторгнуть предварительный договор и продать квартиру другому покупателю.
- Риск признания соглашения недействительным. Актуально если речь идет о жилплощади в строящемся здании. Так как предварительный договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте купли-продажи, а предоставить полные данные о строящемся объекте не представляется возможным, настоящий договор может быть признан не имеющим юридической силы.
- Риск пропажи залога. Речь идет опять же про покупку жилплощади в строящемся доме. Если строительство затянулось, и покупатель подал исковое заявление о возврате залога и/или взыскании неустойки, а застройщик (продавец) объявил себя банкротом, есть вероятность не только не получить неустойку, но и остаться без денежных средств, внесенных в качестве залога.
Советы по составлению договора
Если Вы планируете составить предварительное соглашение собственноручно, ознакомьтесь со следующими рекомендациями:
- Детально опишите отчуждаемый объект, приложите к договору исчерпывающую информацию о параметрах и технических характеристиках приобретаемого/продаваемого имущества.
- Укажите в соглашение покупную стоимость объекта и уточните, что данная стоимость признается окончательной и не подлежит изменениям.
- Пропишите промежуток времени, в течение которого необходимо подписать основной договор. Также рекомендуется обозначить срок, на протяжении которого имущество должно быть передано покупателю и порядок передачи данного имущества.
- Пропишите в соглашении, какая из сторон понесет расходы, необходимые для заключения основного договора.
- Если одним из условий договора является внесение продавцом задатка, необходимо прописать в течение какого времени продавец будет обязан вернуть денежные средства, при условии, что основной договор не будет заключен.
Продавцом в предварительном соглашении купли-продажи вправе выступать исключительно законный владелец отчуждаемого имущества.
