Как запретить соседям сдавать комнаты?

Проживание в коммунальной квартире нередко сопровождается различными конфликтами между соседями. Одна из самых сложных не ситуаций - сдача соседом своих комнат посторонним лицам. Хорошо, если попадутся тихие, добропорядочные люди, а если нет? Как тогда отстаивать свои права? Да и вообще, законно ли это - сдавать в аренду комнаты в коммуналке?

Нужно ли согласие всех собственников жилья, чтобы один из них мог сдать свои комнаты посторонним?

В состав права собственности входит право владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ). В этом плане собственник комнаты в коммунальной квартире ничем не отличается от собственников целой квартиры: он также имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему жилплощадью. Законом не предусмотрено никаких ограничений по сдаче комнат в коммунальной квартире посторонним лицам. Исходя из этого, теоретически любой собственник жилплощади в коммуналке может сдать свое жилье в аренду.

Но не стоит забывать, что в любой коммунальной квартире есть общее имущество, которое в соответствии со ст. 41 Жилищного кодекса РФ находится в долевой собственности собственников. Распоряжаться единолично этим имуществом никто из собственников не вправе. Статьей 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников или, если такого соглашения достичь не удалось, - в порядке, определенном судом.

Очевидно, что при сдаче в аренду жилой комнаты в коммуналке собственник фактически разрешает арендатору пользоваться общим имуществом в квартире - ванной комнатой, кухней, туалетом, ведь сложно представить себе проживание в комнате без пользования этими объектами. Если мнение других собственников при этом не учитывается, то получается, что собственник-арендатор нарушает требования ст. 247 ГК РФ.

Таким образом, сдать в аренду комнату в коммуналке можно, если собственники других жилых помещений в этой квартире дали письменное согласие на пользование арендатором общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Аналогичное мнение высказал и Верховный суд РФ в своем определении от 12.01.2021 по делу №5-КГ20-149-К2.

Может ли собственник запретить соседям сдавать комнату в аренду?

Исходя из изложенного выше, собственник других комнат в коммунальной квартире не вправе запретить своим соседям сдавать в аренду принадлежащее им на праве собственности имущество. Однако, как мы уже выяснили, он вправе возражать против пользования арендатором общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

Может ли собственник запретить соседям сдавать комнату посуточно?

Под договором найма жилого помещения подразумевается договор, по которому одна сторона (собственник или управомоченное им лицо, именуемое наймодателем) передает другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Срок договора найма не может превышать 5 лет, при этом минимальный срок законом не установлен (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, договор найма теоретически может быть заключен и на сутки. И опять-таки, соседи вправе возражать только против пользования арендатором общими помещениями, тогда как решать судьбу принадлежащей ему комнаты собственник может самостоятельно.

Другими словами, неважно, на какой срок оформляется договор аренды, в любом случае, соседи должны дать согласие на предоставление в пользование арендатору общего имущества.

Договор найма жилого помещения часто путают с договором оказания гостиничных услуг. Ст. 17 ЖК РФ запрещает передавать использовать жилое помещение для гостиничной деятельности, именно поэтому так важно уметь различать эти два вида договоров. Отличие же заключается в том, что по договору найма во владение и пользование передается только жилое помещение, а при заключении договора на оказание гостиничных услуг клиент вправе рассчитывать на целый комплекс услуг, связанных с проживанием.

Можно ли получить компенсацию морального вреда от соседей, которые сдают свои комнаты без согласия собственника?

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 15.11.2022 №33 моральный вред, причиненный действиями (бездействием), направленными против имущественных прав граждан и одновременно нарушающими его личные неимущественные права, подлежит компенсации на общих основаниях. При этом п. 2 того же Постановления предусмотрено, что отсутствие в законодательном акте прямого указания на возможность компенсации морального вреда по конкретным правоотношениям не означает, что потерпевший не имеет права на такую компенсацию.

В свете этого, представляется, что если собственнику удастся доказать, что вследствие сдачи в аренду соседней комнаты он понес физические и нравственные страдания, то он может рассчитывать на компенсацию морального вреда.

Может ли собственник выселить жильцов, которые сняли комнаты соседей, если они мешают другим собственникам? 

Например, пьют, громко  ругаются, постоянно приглашают в квартиру посторонних, устраивают вечеринки. Как это сделать?

Если арендаторы соседа нарушают установленные правила проживания, ведут себя асоциально, есть шанс их выселить. Основание - ст. 91 ЖК РФ, из которой следует, что выселение возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи:

1. используют жилое помещение не по назначению;

2. систематически нарушают права и законные интересы соседей;

3. бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Прежде чем приступать непосредственно к выселению, арендатора надо предупредить о необходимости устранения допущенных им нарушений. Если наниматель после предупреждения не исправился, придется обращаться в суд.

Чтобы подтвердить в суде, что наниматель действительно нарушал нормы ЖК РФ, нужно собрать соответствующие доказательства. Это могут быть аудио и видеозаписи, документы, составленные сотрудниками органов внутренних дел по факту вызова в связи с недопустимым поведением нанимателя, и т.д.

Влияет ли на это тот факт, что комната в коммуналке - единственное жилье собственника, который против того, чтобы соседи сдавали комнаты?

Единственное жилье или нет - правила остаются те же:

1. чтобы сдать комнату в коммуналке, надо заручиться письменным согласием соседей;

2. если арендаторы нарушают правила пользования имуществом и т.д. - это основание для их выселения;

3. в случае судебного спора есть смысл попытаться взыскать компенсацию морального вреда.