Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Недвижимость в собственности - это не только удачное вложение денежных средств и стабильный доход, но еще и расходы и хлопоты, связанные с ее содержанием. Иногда проще заключить договор доверительного управления недвижимым имуществом, чем заниматься им самостоятельно. Разберем основные особенности этого вида договора.

Доверительное управление - это когда собственник передает права по управлению своим имуществом другому лицу. Целью такого управления обычно является извлечение прибыли. Того, кто передает имущество, называют учредителем управления. Того, кто принимает на себя обязанности по управлению, - доверительным управляющим.

Право собственности при заключении договора доверительного управления не переходит, остается у учредителя управления.

Самая распространенная ситуация, когда может быть заключен договор доверительного управления, - собственник находится в одном городе, а его недвижимость - в другом. Чтобы сдать ее и получать доход, собственник заключает договор доверительного управления недвижимым имуществом с лицом, находящимся в том же городе, где находится недвижимость.

Можно и по-другому: собственник вправе сделать выгодоприобретателем по такому договору третье лицо. Тогда схема будет такая: собственник заключает договор доверительного управления недвижимым имуществом с лицом, находящимся в том же городе, что и недвижимость, в соответствии с которым доверительный управляющий сдает квартиру в аренду, а прибыль от этого перечисляет третьему лицу, которого ему указал собственник. Например, пожилой матери собственника, или его сыну-студенту, или любому другому человеку.

Договор доверительного управления имуществом: стороны

Сторонами договора учредительного управления в разных ситуациях могут быть и физические, и юридические лица.

В качестве учредителя управления чаще всего выступает собственник имущества. Однако могут быть и иные варианты. Например, такой договор может заключить опекун или попечитель не дееспособного или ограниченно дееспособного гражданина (ст. 1014 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Физическое лицо может принимать на себя обязанности доверительного управляющего лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 1026 ГК РФ), а именно:

1. если у него есть подопечный, имущество которого нуждается в постоянном управлении;

2. если нотариусом с ним заключен договор управления наследственным имуществом;

3. по иным основаниям, определенным законом.

Для многих становится неприятным сюрпризом то обстоятельство, что такой договор нельзя заключить между собой двум физическим лицам. Однако это и в самом деле так: если, например, гражданин договорится передать свою квартиру в доверительное управление родственнику, то ему, этому родственнику, придется оформлять ИП.

Договор доверительного управления имуществом: образец и форма

Требования к форме договора доверительного управления недвижимым имуществом определены ст. 1017 Гражданского кодекса РФ. Такой договор должен быть заключен в письменном виде, в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Как и продажа недвижимости, передача ее в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

ПРИЗНАНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

В случае несоблюдения этих требований договор может быть признан недействительным.

Законом определены существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1016 ГК РФ):

1. состав имущества, передаваемого в доверительное управление. Применительно к недвижимости должен быть указан точный адрес недвижимости, ее характеристики;

2. наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

3. размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

4. срок действия договора. По общему правилу, договор рассматриваемого вида не может быть заключен на срок более 5 лет. Однако срок действия такого договора может быть продлен, если по истечении изначально установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности доверительного управляющего определены ст. 1020 ГК РФ. К ним относятся:

1. управление имуществом с целью извлечения прибыли лично (за исключением случаев, когда передоверие допускается условиями договора, согласовано с собственником и закреплено в его письменном согласии или когда этого требуют обстоятельства);

2. защита прав на имущество;

3. предоставление учредителю управления или выгодоприобретателю отчет о своей деятельности;

4. распоряжение имуществом в случаях, предусмотренных договором.

Другие особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом

Законодательством (ч. 1 ст. 1018 ГК РФ) предусмотрено обособление переданного в доверительное управление недвижимого имущества от остального имущества учредителя управления. На практике это выражается в том, что это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет, а для расчетов с доверительным управляющим учредитель управления создает отдельный банковский счет.

СОПРОВОДИМ БИЗНЕС

Кроме того, п. 2 ст. 1018 ГК РФ установлен запрет на обращение на имущество, переданное по договору доверительного управления, за исключением случаев банкротства учредителя управления. Этот запрет недобросовестные собственники нередко пытаются использовать, пытаясь избежать принудительного взыскания с них долгов. С этой целью они заключают договоры доверительного управления уже после возбуждения в отношении них исполнительного производства в надежде "увести" таким образом свое имущество от обращения на него взыскания. Однако, надо иметь в виду, что подобные действия могут быть признаны злоупотреблением правом и в любом случае не спасут собственника-должника от имущественной ответственности.

Помимо банкротства, законом предусмотрен также еще один случай, когда судебные приставы вправе взыскать с собственника подтвержденную судом задолженность посредством реализации имущества, находящегося в доверительном управлении. Это может случиться, когда имущество, являющееся предметом доверительного управления, одновременно находится в залоге.

Прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом

Одними из оснований для прекращения договора могут быть:

1) смерть одной из сторон договора, являющейся физическим лицом, или ликвидация стороны-юридического лица;

2) отказ одной из сторон от дальнейшего исполнений договора; выгодоприобретателя от получения выгод;

3) банкротство одной из сторон.