Консультация юриста по договорам аренды помещения
Каждый, кто занимается бизнесом наверняка сталкивался с процедурой аренды офисного, складского, производственного или иного помещения.
Договор аренды нежилого помещения - один из самых распространенных. Несмотря на популярность, он скрывает в себе массу нюансов, на которые стоит обратить внимание как арендодателю, так и арендатору.
Договор аренды помещения, образец которого приложен здесь, требует внимательности и юридической грамотности при его составлении.
Мы постарались разобрать наиболее важные моменты. Ведь грамотно составленный договор аренды нежилого помещения способен избавить каждую из сторон от проблем и, как следствие, возможных убытков в гражданско-правовом споре. В случае, если таковой имеет место.
Тремя китами, тремя составными частями этого документа являются следующие три параметра:
-
Что сдается (ее предмет).
-
На какой срок.
-
Сколько будет стоить.
Договор аренды требует простой письменной формы, если один из подписантов - юридическое лицо.
В противном случае, в правовом поле его просто не существует. При возникновении спорной ситуации, подписанты не смогут обратиться в судебные инстанции, так как соглашения как бы и нет.
При сроке меньше года достаточно двух экземпляров договора. При сроке год и больше - трех: два подписантов, третий - для регистрирующего органа.
Что сдается в аренду (ее предмет)
Предметом аренды должно быть именно нежилое помещение или часть его, причем при регистрации договора к нему должен прилагаться кадастровый паспорт (выписка из госкадастра). Последний определяет все характеристики арендуемого помещения.
Важный нюанс: следует иметь в виду, что ни крыша сдаваемого помещения, ни его стена, либо угол не могут быть самостоятельными предметами аренды и в случае судебного разбирательства рассматриваются лишь как конструктивные элементы арендуемого помещения.
На какой срок предоставляется
По закону, он может исчисляться часами, днями, неделями, месяцами и годами, а также ссылкой на какое-либо неизбежное событие. К сожалению, понятие последнего довольно-таки туманно и ссылку на него лучше, по возможности, избегать. Отметим только, что снос, реконструкция, ремонт здания или ликвидация юрлица не являются неизбежными событиями. Если временные рамки не обозначены, то, по закону, они считаются неопределенными.
Важный нюанс: если арендатор продолжает использовать помещения, а вторая сторона ничего не имеет против, соглашение считается продленным.
Сколько стоит
Вопрос цены, пожалуй, самый важный из всех трех вышеуказанных параметров.
Важный нюанс: если в договоре отсутствует указание на цену - то такой договор также считается недействительным.
Также необходимо указать в договоре, как и когда будет вноситься плата за аренду, кто должен оплачивать коммунальные услуги, в какой валюте будет производиться оплата и так далее.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗЕЦ
Теперь коснемся ряда моментов, которые тоже важны при составлении договора аренды.
- Имеет ли право арендодатель сдавать данную недвижимость.
Иными словами, есть ли у него документ, подтверждающий право собственности, либо уполномочивающий его вести дела от имени собственника. В противном случае, судебные инстанции вправе взыскать с него суммы полученные в результате незаконного обогащения.
- Обязательность регистрации соглашения, если аренда года и больше.
Выше уже упоминалось об этом. Следует также добавить, что если один из подписантов отказывается его регистрировать, другой имеет право обратиться в суд с таким требованием.
- Смена собственника
По закону, смена собственника сдаваемого помещения, не может служить причиной для расторжения договора или изменения его условий.
- Права и обязанности сторон
Это также необходимо учесть в договоре. Например, имеет ли право арендодатель посещать сданное в аренду помещение, обязан ли уведомлять об этом вторую сторону и так далее.
Также арендодатель обязан сообщить арендатору о наличии (или отсутствии) каких-либо прав на данную площадь у третьих лиц.
В противном случае, арендодатель на законном основании может заключить новый договора с другим лицом на новых условиях.
Также, если в течение аренды вскрываются недостатки снимаемого помещения, то ответственность за их устранение ложится на арендодателя. Даже если последний не знал об этих недостатках в момент сдачи помещения.
Порядок разрешения споров
В договоре необходимо прописать ту инстанцию, в которой будут разрешаться споры в случае их возникновения. Это может быть либо арбитражный, либо обычный суд (общей юрисдикции).
Так, например, в первом случае, до подачи иска необходимо отправить претензионное письмо другой стороне, выждать положенные по закону 30 дней и только после этого подавать иск.
