Договоры доверительного управления применяются в России уже много лет, но все же это не такой распространенный вид договоров, как, например, договор купли-продажи или аренды имущества. Однако в текущих обстоятельствах именно договоры доверительного управления могут быть стать идеальным решением проблемы для собственников, которые в связи со своим отъездом или мобилизацией в ближайшее время не смогут управлять имуществом лично. В этой статье рассмотрим вопросы, связанные с регистрацией договоров доверительного управления.
По договору доверительного управления собственник передает часть прав на управление своим имуществом другому лицу. Конкретный объем прав определяется условиями сделки, а целью такой передачи обычно является извлечение прибыли. Передающего свои права называют учредителем управления, принимающего - доверительным управляющим. В договоре может присутствовать также и третье лицо - выгодоприобретатель (если договор заключается не в интересах собственника, а в интересах другого указанного им лица, которое и получает прибыль). Перехода права собственности при заключении договора доверительного управления не происходит, имущество остается у учредителя управления.
Имущество, которое может быть передано по такому договору, перечислено в ст. 1013 ГК РФ. Это может быть квартира, бизнес, ценные бумаги, исключительные права и любое другое имущество, за исключением денег и имущества, которое находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Договор доверительного управления может стать удобным выходом в следующих ситуациях:
-
когда имущество находится в одном городе, а собственник живет в другом. Например, человек живет в Москве, но имеет квартиру в Сочи и хочет ее сдавать, чтобы получать от этого прибыль;
-
когда собственник имеет несколько квартир для сдачи, и ему сложно самому контролировать процесс заселения постояльцев, получения арендной платы и пр.;
-
в последнее время становятся очень актуальны договоры доверительного управления бизнесом. Собственник уезжает в другую страну, но бизнес в России, от которого получает прибыль, закрывать пока не собирается.
В жизни могут сложиться и иные обстоятельства, когда заключение такого договора становится необходимым.
Обязательность государственной регистрации.
Договор доверительного управления должен быть составлен в письменном виде. Это правило содержится в ст. 1017 ГК РФ. Этой же статьей установлено, что передача в доверительное управление недвижимости подлежит государственной регистрации. Таким образом, о регистрации следует беспокоиться лишь в том случае, если по договору передается именно право управления недвижимостью.
Регистрация права управления производится в том же порядке, что и переход права на само имущество (т.е., к примеру, как в случае с договором купли-продажи). Если требованием о регистрации пренебречь, то договор будет считаться недействительным.
Чтобы договор точно зарегистрировали, важно грамотно его составить. Для этого необходимо:
- Указать в договоре существенные условия.
Ст. 1016 определены существенные условия договора доверительного управления:
-
состав имущества, передаваемого в доверительное управление. Под этим подразумевается адрес недвижимого имущества, его технические и иные характеристики (например, площадь, количество этажей и т.д.);
-
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
-
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
-
срок действия договора. Законом установлен предельный срок, на который может быть заключен договор доверительного управления - это 5 лет. По истечении этого срока договор может быть продлен.
- Правильно выбрать доверительного управляющего.
В качестве учредителя управления чаще всего выступает собственник. Однако могут быть и иные варианты. Например, такой договор может заключить опекун или попечитель недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина (ст. 1026 ГК РФ).
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Что же касается доверительного управляющего, то с этим сложнее. В обществе почему-то очень распространено мнение о том, что в качестве управляющего по таким договорам может выступать физическое лицо. Однако в большинстве случаев это не так. Возможность участия в договоре гражданина в роли управляющего допускается лишь в нескольких предусмотренных законом случаях (ст. 1026 ГК РФ):
-
если предметом договора является имущество подопечного, тогда доверительным управляющим может стать его опекун или попечитель;
-
если предмет договора - наследственное имущество, тогда доверительным управляющим может стать нотариус.
- Собрать комплект документов.
Для регистрации договора доверительного управления недвижимостью нужно подготовить следующие документы:
-
договор доверительного управления и передаточный акт, подписанный сторонами;
-
заявление учредителя доверительного управления и доверительного управляющего;
-
документы, удостоверяющие личности заявителей. Если от имени сторон договора действуют доверители, то на них должна быть оформлена доверенность, которую тоже необходимо приложить к комплекту;
-
документы, подтверждающие право собственности или иные права, которые подтверждают полномочия учредителя управления и основания для передачи им имущества в управление. Это может быть, например, свидетельство о праве собственности, или решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным (если в качестве учредителя выступает опекун или попечитель), и т.п.;
-
квитанция об оплате госпошлины.
ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА В СЛУЧАЕ ЭКСТРЕННОГО ОТЪЕЗДА ИЗ РОССИИ
Если передаваемое имущество обременено правами третьих лиц (например, находится в залоге), учредитель управления обязан известить об этом управляющего и, соответственно, представить в регистрирующий орган доказательства того, такое извещение произведено.
-
Обратиться в регистрирующий орган.
Регистрацией прав на недвижимость занимается Росреестр. Готовые документы подаются в отделение Росреестра лично или через МФЦ.
Результатом станет либо отказ в регистрации права (если предоставлен неполный комплект документов или в договоре учтены не все существенные условия), либо регистрация (тогда стороны получат договор с регистрационной отметкой).
Прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом
Основаниями для прекращения договора могут быть:
-
смерть одной из сторон договора, являющейся физическим лицом, или ликвидация стороны-юридического лица;
-
отказ одной из сторон от дальнейшего исполнений договора; выгодоприобретателя от получения выгод;
-
банкротство одной из сторон.
По окончании действия договора стороны должны обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права доверительного управления.
