Многие граждане по-прежнему вкладывают деньги в недвижимость. Впоследствии недвижимость можно сдавать в аренду, получая доход, с которого не платятся налоги. Могут ли налоговики выявить таких арендодателей и заставить заплатить их налоги?
Чтобы как-то приумножить свои накопления, граждане, как правило, инвестируют деньги в банковские продукты. Однако по итогам 2023 года вкладчики вынуждены будут впервые заплатить налог с вкладов. Если ключевая ставка ЦБ РФ останется на уровне 7,5%, то до 1 декабря 2024 г. россияне заплатят налог с процентных доходов, превышающих 75 тысяч рублей за год. В качестве безналоговой инвестиции граждане видят покупку недвижимости и последующую сдачу ее в аренду. Тогда собственник-арендодатель будет получать чистый доход без вычета налога.
Многие граждане понимают, что должны платить налог с полученной арендной платы. Но большинство арендодателей уверены, что об этом никто не узнает. Ведь договор аренды, если и заключается сторонами, то на срок 11 месяцев. Это значит, что его не нужно регистрировать в Росреестре. И это обстоятельство спасет собственника от уплаты НДФЛ с полученной арендной платы.
Как налоговики вычисляют собственников-арендодателей?
Первый маркер – у гражданина в собственности находится не одна квартира. Данные о количестве недвижимого имущества, нажитого непосильным трудом, содержится в электронной базе Росреестра.
И далее налоговики проверяют сведения, которые подавал гражданин о своих доходах. Если налоговики не увидят дохода от сдачи в аренду квартиры, то тогда пойдут на места, где собственник квартиры не зарегистрирован по месту жительства. По мнению налоговиков, квартира, в которой человек не прописан, используется для получения арендного дохода.
Понятно, что тотальный рейд по «лишним» квартирам налоговики не в состоянии провести. Однако практика выявления потенциально «доходных» квартир у налоговиков уже налажена. У налоговиков немало добровольных информаторов. Например, это бывшие супруги, конкуренты и недоброжелатели. Заинтересованными лицами в информировании налоговиков и, соответственно, в наказании арендодателей могут быть и бывшие арендаторы, которые со скандалом съехали с арендованной квартиры. В роли информаторов могут также выступать и обиженные наследники, не получившие по завещанию заветные квадратные метры.
Информация о сдаче квартиры в аренду может поступить и от участкового. Особенно, если арендаторы ведут себя шумно и нарушают спокойствие соседей.
Налоговиками активно используется и база МВД в части миграционного учета иностранцев. Прибывшие в Россию мигранты, должны иметь регистрацию по месту своего пребывания. Бывает, что мигранты зарегистрированы в «резиновых» квартирах, налоговики проверят, задекларировал ли арендодатель доход от сдачи в аренду квартир нескольким арендаторам.
В век цифровизации уже никто не клеит на столбах или специальных стендах объявления о сдаче квартиры в аренду. Как правило, поиск арендаторов осуществляется путем размещения объявлений на специализированных сайтах, например, «Циан», «Домофонд». Не располагая временем для поиска потенциальных арендаторов, собственник квартиры может обратиться за данной услугой к риелторам.
КАК НЕ ЛИШИТЬСЯ КВАРТИРЫ, СДАВАЯ ЕЕ В АРЕНДУ?
Инициативной группой законодателей неоднократно предпринималась попытка возложить роль информаторов на плечи управляющей компании. Но пока эта попытка не увенчалась успехом.
Ситуация для арендодателя усугубляется, если квартиру снимает компания для проживания своего работника. В этом случае арендодателю сложно скрыть факт сдачи квартиры в аренду, ведь компания указывает компенсацию стоимости аренды работнику в своей отчетности.
Зачастую собственники сдают жилье иногородним студентам, особенно это актуально для квартир, расположенных поблизости с учебными заведениями. Налоговики сотрудничают с деканатами, выявляют иногородних студентов, которые не проживают в общежитиях учебных заведений. А если налоговики выявят и докажут, что доход получен от сдачи квартиры пенсионером, то его могут лишить индексации пенсии в связи с наличием дополнительного источника дохода.
А как налоговики докажут полученный арендный доход?
Итак, налоговики на первом этапе собрали информацию о возможном получении гражданином дохода. Но это не означает, что арендодателю нужно бежать декларировать доход и оплачивать налог. Первым делом, налоговая инспекция вызовет собственника-арендодателя для дачи пояснений. Собственнику лучше не игнорировать вызов налоговиков.
Ведь налоговики должны доказать факт получения налогооблагаемого дохода. Если налоговики располагают договором аренды, а арендная плата ежемесячно в одной и той же сумме, от одного и того же человека перечислялась на банковскую карту собственнику, задача налоговиков упрощается. А если еще арендатор, дабы напомнить своему арендодателю, за что перевод, снабжает его комментариями «за квартиру», то это лишний раз доказывает получение дохода за оказание услуги.
С одной стороны граждане уповают на то, что у налоговиков не хватит ресурсов на выявление серых схем сдачи в аренду жилья. С другой стороны, дефицит бюджета и рост теневых арендодателей, требует от налоговиков ответных действий.
КАК ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ?
В аренду жилье сдают не только обеспеченные люди, но и люди с невысоким доходом, чтобы получить «лишнюю копейку». Для тех, кто хочет заплатить налоги и спать спокойно, есть возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых граждан. Тогда с полученного дохода арендодатель будет оплачивать налог в размере 4%.
Для некоторых граждан даже этот налог является непосильной ношей. В подобных случаях собственники-арендодатели не заключают письменных договоров аренды, соответственно, в базе Росреестра нет сведений о сдаче квартиры в аренду. Арендодатели стараются брать арендную плату наличкой, не выдавая никаких квитанций об оплате арендатору. Каждый арендодатель сам решает, что для него лучше.
