При продаже жилья физическое лицо в определенных случаях полностью освобождается от уплаты НДФЛ. Президент России подписал Федеральный закон от 02.07.2021 г. №305-ФЗ, который уточняет порядок определения минимального срока владения жильем при доплате за увеличенный метраж.
На протяжении последних лет законодателями вносились поправки в порядок налогообложения доходов от продажи физическим лицом жилья.
Так, с 2016 года не нужно платить НДФЛ с продажи квартиры, если она находилась в собственности физического лица более 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Это общее правило. В некоторых случаях 5-летний срок может сократиться до 3-х лет.
КОНСУЛЬТАЦИЯ НАЛОГОВОГО ЮРИСТА
Сокращенный срок, при котором физическое лицо не платит налог, действует, если:
- жилье досталась физическому лицу в наследство или подарено другим физическим лицом, которое является членом его семьи или близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);
Для того чтобы определить какие физические лица приходятся родственниками, а какие членами семьи, нужно обратиться к Семейному кодексу (ст.14 СК РФ). Так, члены семьи – это муж и жена, родители и дети, в т.ч. усыновленные. К близким родственникам относятся: родители и дети, бабушки и дедушки, сестры и братья полнородные и неполнородные.
-
жилье получено в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
-
жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ);
-
жилье является единственным (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).
НДФЛ также можно не платить в случае, если между продажей «старого» жилья и покупкой нового жилья прошло 90 дней (п.3 ст.217.1 НК РФ, письма Минфина РФ от 30.04.2020 г. №03-04-05/35516, от 03.03.2020 г. №03-04-05/15558).
В чем суть изменений?
Зачастую физические лица продают квартиры на стадии строительства. А первоначально квартира была приобретена физическим лицом по договору долевого участия с застройщиком (ДДУ). В нем, как правило, указывается ориентировочная стоимость жилья, а впоследствии в результате обмеров БТИ, площадь жилья может быть больше.
Отметим, что судьи признают незаконным неизменность цены договора, если в конечном итоге площадь жилья оказывается меньше (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2018 г. №А33-4826/2018). То есть нельзя в договоре устанавливать условие, при котором цена фиксируется даже в случае изменения площади жилья.
С точки зрения НДФЛ, физическому лицу важно правильно определить срок владения квартирой. В общем случае такой срок отчитывается с момента регистрации права собственности на квартиру. Однако в случае с новостройками срок рассчитывается иначе, ведь еще право собственности на объект не зарегистрировано. В конце декабря 2020 г. был подписан закон (Федеральный закон от 23.11.2020 г. №374-ФЗ), благодаря которому физические лица могут не ждать оформления прав на квартиру, а продать ее раньше этого срока и не платить налог. Важно только оплатить полную сумму застройщику по договору долевого участия.
Причем такое послабление в части НДФЛ было сделано «задним» числом, начиная с 2019 года.
ПРИМЕР.
Физическое лицо купило в 2015 году квартиру за 3 млн рублей в новостройке по ДДУ. Дом сдан в эксплуатацию в марте 2017 года. Собственник продал квартиру в январе 2019 года. Продавец должен был заплатить НДФЛ в размере 260 тысяч рублей (3 млн рублей – 1 млн рублей) х 13%.
Для того чтобы не платить НДФЛ собственник квартиры должен был отсчитывать минимальный срок владения не с 2015 года, а с даты, когда оформлено право собственности на эту квартиру – с марта 2017 года. Предположим, что приобретенное физическим лицом по ДДУ жилье является единственным.
Тогда физическое лицо должно было дождаться марта 2020 года, чтобы без налога продать жилье.
Конечно, на практике изобретательные граждане уходили от этого налога, заключая договор купли-продажи на одну сумму, а фактически продавцу передавалась другая сумма. То есть сумма НДФЛ «закладывалась» в условия договора.
Нововведения с 2021 года, кардинально меняют данную ситуацию. Минимальный срок владения квартирой отсчитывается с даты полной оплаты жилья по договору ДДУ, т.е. по условиям примера - с 2015 года.
Это означает, что физическое лицо может вернуть налог, подав в налоговую инспекцию уточненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2019 год.
Отметим, что данная норма действует только при продаже жилья. При покупке такого жилья покупатель не сможет воспользоваться имущественным вычетом раньше, чем право собственности на квартиру будет зарегистрировано.
Но это не последняя проблема, с которой может столкнуться продавец жилья.
Как мы уже отмечали, точка отчета срока владения новостройкой стартует с даты полной оплаты жилья по договору ДДУ. Но при сдаче жилья проектная площадь, определенная при заключении договора ДДУ может быть меньше, чем фактическая.
В результате покупатель жилья должен доплатить застройщику за «лишний» метраж.
В связи с этим возникает вопрос: не обнуляется ли минимальный срок владения квартирой?
Поскольку в налоговом законодательстве по этому поводу не было четких правил, разъяснения финансистов восполняли законодательный пробел (Письмо Минфина РФ от 30.03.2021 г. №03-04-05/23100). Суть разъяснений сводилась к тому, что любая доплата за дополнительные метры «обнуляет» срок исчисления владения квартирой. То есть, если покупатель доплатил при вводе эксплуатацию за 1 «лишний» квадратным метр, то сразу лишился права продать квартиру без налога.
Благодаря принятому Федеральному закону от 02.07.2021 г. №305-ФЗ, данный вопрос разрешился в пользу налогоплательщика, причем «задним» числом. Начиная с 2019 года, дополнительная плата за «лишние» метры никак не влияет на минимальный срок владения жильем. Поэтому «обнуления» сроков для расчета НДФЛ не будет.
