Как правило, договор аренды стороны заключают на определенный срок. Какие подводные камни могут быть при заключении или последующем переоформлении аренды на неопределенный срок?
Гражданское законодательство допускает заключение договоров аренды на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон договора: как арендодатель, так и арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения договора. Достаточно лишь за один месяц либо за три месяца (если речь идет об аренде недвижимости) уведомить вторую сторону о расторжении. При этом арендатор или арендодатель вправе в договоре прописать иной срок уведомления (п.2 ст.610 ГК РФ).
Какие плюсы в неопределенном сроке договора аренды?
Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п.2 ст.610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.
Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.
Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.
При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 г. №16092/10, от 15.02.2011 г. №14381/10).
Какие правила бухгалтерского учета нужно применять с 2022 года к бессрочным договорам?
Начиная с 2022 года, для многих компаний становится обязательным применение стандарта ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 г. №208н).
Этот стандарт касается учета как у арендатора, так и у арендодателя. Для некоторых бухгалтеров применение данного стандарта вызывает сложности, ведь арендованное имущество годами учитывалось на забалансовом счете и не выводилось на баланс у арендатора. Теперь требуется определять так называемую справедливую стоимость, руководствуясь международным стандартом IFRS 16 «Аренда» и использовать ставку дисконтирования.
Можно ли избежать применения этого стандарта и учитывать арендные отношения по «старым» правилам?
Классификация объектов учета аренды подразумевает выполнение ряда условий. Одним из таких условий является предоставление арендодателем арендатору предметов аренды на определенный срок (п.5 ФСБУ 25/2018). Как мы видим, формально бессрочные договоры аренды не подпадают под объекты учета. А при расчете срока аренды для целей учета стандарт опять отсылает нас к срокам, установленным договором аренды (п.9 ФСБУ 25/2018).
Обратимся к международному стандарту IFRS 16 «Аренда» – он тоже регулирует арендные отношения с определенным сроком действия.
В данной ситуации стороны, которые изначально заключают договоры аренды на 11 месяцев, а затем их продлевают, не избавлены от обязанности применять стандарт. Согласно п.9 ФСБУ 25/2018 точкой отчета действия срока аренды является дата предоставления предмета аренды.
Поэтому бессрочные договоры аренды проще отражать на счетах бухгалтерского учета.
Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?
Как это бывает в жизни – «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя – это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст.615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст.310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 г. №А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 г. №303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 г. №310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 г. №305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 г.), почтальон на оборотной стороне уведомления формы №119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 г. №ВАС-4045/12).
