Соглашение о задатке и предварительный договор
Покупка и продажа квартиры - всегда очень волнительный процесс, ведь на кону большие деньги! К тому же, для многих это экстраординарное событие, ведь не каждый же день приходится совершать такие важные сделки. Отсюда - нехватка опыта и просто непонимание особенностей процесса. Вот, например, задаток, предварительный договор - понятия вроде бы похожие, а в то же время называются по-разному. Давайте разбираться.
КАК ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ?
Соглашение о задатке при покупке квартиры заключается до заключения договора купли-продажи. По нему покупатель передает продавцу определенную сумму денег (но не больше, чем стоимость предмета будущей купли-продажи). Это соглашение является доказательством того, что стороны собираются заключить сделку, причем не просто сделку, а куплю-продажу определенной квартиры по оговоренной цене. Собственно, в этом и заключается главная цель заключения такого соглашения - подтвердить намерения сторон, чтобы потом в последний момент никто их них не отказался от своих обещаний.
Бывает, что стороны вроде на словах обо всем договорились, но потом, к примеру, покупатель находит более выгодное предложение и отказывается от сделки. С договором задатка он уже так просто не откажется, потому как, если сделка не состоится по его вине, то внесенную сумму он обратно уже не получит.
То же самое произойдет и с продавцом, если сделка сорвется из-за его отказа или из-за того, что он со своей стороны не выполнил какие-либо обязательства: в соглашении обычно указывают, что в таком случае продавец обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка состоится, то задаток засчитывают в счет оплаты по договору.
Теперь разберемся с тем, что такое предварительный договор. Предварительный договор подписывают для того, чтобы договориться о будущей сделке, при этом права на недвижимое имущество остаются у продавца, а деньги - у покупателя. Такой договор тоже обычно предусматривает определенные меры ответственности для сторон. Например, может быть предусмотрено право стороны обращаться в суд в случае от уклонения от заключения договора другой стороной или право требовать уплаты штрафа за невыполнение обязательства о заключении договора. Но изначально деньги по предварительному договору не передаются.
В большинстве случаев предварительный договор заключать не обязательно, но есть 2 исключения, когда он, скорее всего, потребуется:
- при покупке недвижимости в ипотеку (банк, как участник сделки, обычно запрашивает предварительный договор);
- при совершении сделки с участием несовершеннолетнего (в этом случае на предварительный договор захотят взглянуть органы опеки).
И соглашение о задатке, и предварительный договор - совершенно самостоятельные конструкции, однако на практике они часто дополняют друг друга: то есть стороны одновременно заключают и соглашение, и договор. Любой вариант - одно соглашение, соглашение и договор или только договор - соответствует закону и может быть применим.
С точки зрения юридической науки, соглашение о задатке и предварительный договор имеют схожие правовые конструкции. Однако надо иметь в виду: при неисполнении соглашения о задатке стороны рискуют только суммой задатка (хотя тут могут быть нюансы.
В то же время для покупателя предварительный договор может казаться более привлекательным, так как по нему не надо сразу вносить деньги. Однако в этом случае сторонам стоит очень подробно расписать меры ответственности за незаключение договора по инициативе одной из сторон, постараться предусмотреть все возможные ситуации.
Если в сделке участвуют три стороны, нужно уделить особое внимание ее условиям. Например, часто бывает так, что сделка срывается не по вине покупателя (банк не одобрил кредит), а задаток уже внесен, и возвращать его продавец не хочет. Такие моменты нужно обязательно учесть при составлении договора (соглашения), прописав в них порядок возврата задатка, если сделка не состоялась по независящим от покупателя и продавца обстоятельствам.
Договор или соглашение следует заключать в письменном виде.
