Как осуществить сделку с недвижимостью с участником из недружественной страны?

Как зарегистрировать сделки по купле-продаже объектов недвижимости с участником из недружественной страны? Как складывается судебная практика по сделкам, связанным с отчуждением собственности с участниками - компаниями из недружественных стран?

Уже третий год на территории России действует особый порядок заключения сделок с объектами недвижимости, участниками которых являются компании из иностранных стран, совершающих недружественные действия в отношении РФ. Особый порядок регистрации таких сделок был установлен Указами Президента РФ от 01.03.2022 г. №81 и от 05.03.2022 г. №95.

Какие страны являются недружественными по отношению к России?

Перечень недружественных нам стран утвержден распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. №430-р. Под ограничения попали такие страны, как Андорра, Австралия, Албания, США, Великобритания, Канада, Исландия, Швейцария, Украина, Монако, Новая Зеландия, Япония, Сингапур, Черногория, Норвегия и ряд других стран.

В чем заключается особый порядок совершения сделок с недвижимостью для компаний?

Для того, чтобы совершить сделки по купле-продаже недвижимости, необходимо получить разрешение специальной Правительственной комиссии. Без одобрения комиссии сделку нее зарегистрируют в Росреестре.

За получением такого разрешения, компании нужно обратиться в Минфин РФ. Порядок выдачи разрешений и форма заявления приведены на официальном сайте. Заполненное заявление можно направить:

• по электронному адресу: podcom@minfin.gov.ru; 

• по почте либо нарочным по адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д.9, 5 подъезд, каб.121.

Впоследствии полученное разрешение включается в пакет документов, подаваемых на регистрацию сделки в Росреестр.

Пакет документов с разрешением можно направить через «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, у нотариуса либо подать лично.

Далее можно отслеживать судьбу заявления в разделе «Проверка исполнения запроса (заявления)» на сайте Росреестра.

В указанных случаях речь идет о недвижимости, расположенной на территории России.

Например, не подпадают под ограничения особого порядка сделки между компанией - резидентом РФ и компанией из недружественных стран, если объект недвижимости находится за пределами России и расчеты осуществляются по счетам резидентов, открытым в зарубежных банках (п.1.11 разъяснения ЦБ РФ от 18.03.2022 г. №2-ОР).

В каких случаях можно провести сделку с недвижимостью без разрешения комиссии?

В некоторых случаях компании могут не получать специальное разрешение (п.12 Указа от 05.03.2022 г. №95). Для этого одновременно должны быть выполнены два условия:

1 условие. Иностранная компания контролируется российской компанией или российским гражданином;

Например, конечным бенефициаром продавца недвижимости - компании из недружественной страны является российская компания.

2 условие. Информация о контроле российской компании представлена налоговикам.

Компании - налоговые резиденты РФ должны направить в налоговую инспекцию по месту своего учета либо по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков уведомления об участии в иностранных компаниях и о КИК (п.1 ст.25.14 НК РФ).

При этом контролирующими лицами КИК могут быть физические или юридические лица при условии, что они имеют долю участия в иностранной компании установленного размера либо осуществляют контроль над иностранной компанией.

Подробно о том, как подается уведомление мы рассказывали в статье «Уведомление о контролируемых сделках».

Однако выполнение этого условия должно быть подтверждено документально.

Таким подтверждением является:

• квитанция налоговиков о приеме электронного документа, если документ отправлялся через ЭДО;

• отметка налоговиков о принятии, если документ был представлен на бумаге;

• квитанция почты с описью вложения с отметкой почты, если документ направлялся по почте.

Как складывается судебная практика в части регистрации сделок с недвижимым имуществом?

Ввиду новизны нормы, судебная практика по сделкам купли-продажи недвижимости между компаниями, в которых фигурируют участники из недружественных стран малочисленна.

Пример №1.

Так, компания - покупатель пыталась оспорить правомерность отказа в регистрации сделки по купле-продаже здания и земельного участки и дошла до высших судей (Определение ВС РФ от 20.03.2024 г. №307-ЭС24-1750).

Общество - покупатель и компания - продавец заключили договор купли-продажи объектов недвижимости на территории РФ. Единственным участником Общества являлось акционерное общество со страной происхождения из Швейцарии. Одним из участников компании - продавца с долей участия 99,99542% являлась частная компания из Нидерландов.

Общество и компания обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на объекты недвижимости.

Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении осуществления регистрационных действий (п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ).

Мотив отказа заключался в том, что продавец по договору является юридическим лицом, участником которого с долей 99,99542% является иностранное лицо, зарегистрированное в Нидерландах и при этом не представило разрешение, выдаваемое Правительственной комиссией РФ на осуществление им сделки купли-продажи объектов. В Перечень недружественных стран включены Швейцария и Нидерланды как государства - члены Европейского союза.

Особый порядок осуществления сделок установлен как для случаев приобретения, так и для случаев отчуждения недвижимого имущества лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия. Поэтому на эту сделку должно быть получено разрешение в порядке, установленном Указом Президента.

Еще одно основание для спора - участник сделки на самом деле не находится под контролем российского лица.

Пример №2.

Росреестр отказал в госрегистрации ипотеки права аренды земли и здания АО, единственным акционером которого являлась кипрская компания. Залогодатель пытался доказать, что фактически находится под контролем не кипрской компании, а российского физического лица.

Но судьи не поверили на слово, тем более, что в пояснениях к бухгалтерскому балансу залогодатель указал в качестве конечных бенефициаров граждан, проживающих на Кипре и в Англии.

При этом залогодатель не раскрыл актуальную финансовую отчетность и не направил налоговикам актуальные уведомления о КИК. Поэтому на регистрацию такой сделки необходимо получать разрешение комиссии (Определение ВС РФ от 18.08.2023 г. №305-ЭС23-14210).

Выводы

Сделки между компаниями из недружественных государств и резидентами РФ по купле-продаже недвижимости должны совершаться с разрешения Правительственной комиссии. Такое разрешение не требуется, если иностранная компания находится под контролем российской компанией или российским гражданином и такая информация предоставлена налоговикам.