Иск: признание договора аренды недействительным

Ранее мы уже писали о ситуациях, когда договор аренды может быть признан недействительным. Сегодня мы поговорим о том, как правильно подготовить дело, подать исковое заявление, какие важные аспекты должны быть упомянуты в нем. А еще мы рассмотрим некоторые случаи из судебной практики, в которых были допущены ошибки при подаче иска.

Иск о признании договора аренды недействительным: как правильно подать?

В интернете представлено множество бланков искового заявления, которые, казалось бы, очень просто заполнить. Но в практике люди, далекие от юриспруденции, часто сталкиваются с большим количеством проблем при его заполнении. Итак, какие важные моменты необходимо упомянуть в заявлении, чтобы оно было рассмотрено?

• В преамбуле иска нужно обязательно указать: номер и дату договора аренды, предмет договора (то есть, какой объект недвижимости, какова его площадь, адрес), условия аренды: размер платежа, периодичность, залог и т.д., подлежит ли государственной регистрации.

• Если вы истец-арендатор, то указать, кто владеет правоустанавливающими документами – свидетельством о собственности, регистрационными документами на договор (в данном случае, это ответчик). Если же вы – собственник помещения, или квартиры, то укажите реквизиты документов, которые доказывают ваше право.

• Основания, которые, как вы считаете, позволяют признать договор недействительным;

• Ваша оценка ущерба и морального вреда;

• Правовые основания (статьи, пункты Кодексов и законов).

Следующая часть иска – это требования, которые вы заявляете суду. После слова «прощу:» обычно перечисляется, чего вы ждете от суда. Например, «вернуть помещение такое-то, и такое-то, компенсировать ущерб в такой-то сумме», или «признать договор аренды недействительным и обязать ответчика вернуть мне арендные платежи в таком-то размере за такой-то период».

Признание договоров аренды помещения недействительными

Отличаются ли иски, которые подаются в суд для отмены действия договоров аренды помещений? Тип недвижимого имущества (жилое, нежилое помещение) никак не влияет на содержание иска.

Однако, в подаче таких заявлений часто допускаются разного рода ошибки и неточности. Например, одна из сторон вводит в дело так называемые новации – то есть составляются новые документы, которые меняют предмет или существенные условия сделки, помимо договора аренды.

Что это означает?

Предлагаем рассмотреть на примере из судебной практики. 7 сентября суд Благовещенска рассмотрел дело – иск госпожи Головко к госпоже Автушенко (Каналян). По договору аренды нежилого помещения с правом выкупа размер арендной платы составлял 30 000 рублей в месяц, коммунальные платежи – 12 000 рублей. В процессе исполнения условий договора у ответчика образовалась задолженность, о чем была составлена долговая расписка на сумму 684 000 рублей, по истечении срока действия расписки долг погашен не был, и истец попросила ответчицу написать новую расписку, на новую сумму долга – 240 000 рублей.

Также истец и ответчик заключали дополнительное соглашение к договору, которое увеличивало размер арендной платы на сумму амортизации оборудования.

Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска. Почему? Причина – расписки, написанные ответчиком нельзя считать новацией, а значит, приобщить к делу, поскольку они не меняют условий договора аренды.

Как следовало поступить в этой ситуации? Взыскивать задолженность по долговой расписке, минуя условия договора аренды, либо не брать со второй стороны расписок, а оспаривать условия договора.

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

Какой вывод можно сделать из этого примера? При обращении в суд с исками о признании договоров аренды помещений недействительными важно проанализировать суть дела, понять перспективы его успешного исхода и правильно сформулировать требования к суду.

Какие документы необходимо приобщить к иску о признании договора аренды недействительным?

1. Копия договора аренды и дополнительных соглашений к нему;

2. Доказательства внесения платежей (или их отсутствия), а именно: чеки, банковские выписки, счета, заверенные переписки сторон, требования об оплате;

3. Передаточные акты;

4. Документы из Росреестра (если договор подлежит государственной регистрации);

5. Документы о праве собственности (для собственника);

6. Паспорт или документы ИП или юридического лица;

7. Исковое заявление;

8. Прочие документы (например, заключения экспертов)

Без этих документов дело не примут к рассмотрению, поскольку у суда не будет оснований для вынесения решения.