Договор доверительного управления

Договор доверительного управления – это документ, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ, который подтверждает совершение двухсторонней сделки, где одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

ЮРИСТ ПО ДОГОВОРАМ

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Проблем и вопросов, относящихся к этой разновидности юридических отношений, возникает масса. Сегодня мы попытаемся внести ясность и рассказать про основные подводные камни и условия подобной сделки.

Что нужно знать о заключении договора доверительного управления

Документ относится к реальным, фидуциарным. Обычно он безвозмездный и накладывает обязанности на одну из сторон. Однако, если таковое предусмотрено договором изначально, он может налагать обязательства и на учредителя, и на управляющего. За исключением случаев с передачей недвижимости, бумага должна быть составлена в письменном виде, а несоблюдение правильной формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Часто данный Договор заключают собственник и управляющая компания. Нужно это для того, чтобы сдавать квартиру в аренду, причём касается это как посуточной, так и долгосрочной аренды. Обычно инициатором Договора доверительного управления имуществом является собственник жилого помещения. Когда он, к примеру, находится за границей, но хочет получать прибыль от своей жилой площади, тогда в качестве второй стороны выступает либо управляющая компания, либо частный риэлтор.

Доверительный управляющий обязуется найти арендаторов в предусмотренный Договором срок. С ними он подписывает стандартный договор аренды квартиры или помещения для коммерческой деятельности. После этого доверительный управляющий должен периодически (но регулярно) осуществлять контроль за сданным в аренду имуществом, следить за его состоянием и счётчиками, а также заботиться о том, чтобы арендная плата осуществлялась на счёт собственника в размере и в сроки, предусмотренные договором.

Также в договоре можно прописать обязанность доверительного управляющего проводить текущий ремонт, однако капитальный и косметический он делать не должен. Если требуется новая мебель или техника доверительный управляющий должен об этом поставить в известность собственника имущества. В остальном он не участвует в процессе аренды, только получая от него законную прибыль. Особенно такая схема удобна лицам, которые идут в бизнес или активно делают карьеру, но не желают или не имеют возможности уделять вопросам сдачи площадей с коммерческой выгодой. Такой формат не требует от собственника больших временных вложений, приносит прибыль (в случае с посуточной арендой – значительную), но также требует постоянного участия в том, что происходит с помещением. Доверительный управляющий берёт на себя обязанность поддерживать его в чистоте и готовности к сдаче.

ГЛАВНЫЕ СТРАХИ НА РЫНКЕ: ЧЕМ БУДУТ ПУГАТЬ ДЕВЕЛОПЕРЫ И ЧЕГО ОПАСАЮТСЯ САМИ

Однако не обязательно передавать ему все права. За собой можно оставить, к примеру, заключение договора и поиск жильцов, а за ним – только контролировать состояние недвижимости на ежемесячной основе и своевременно переводить оплату за неё. Можно прописать и другие моменты, на которые будут согласны обе стороны в соответствии с гл. 53 Гражданского Кодекса РФ.

Договор доверительного управления можно зарегистрировать в Росреестре, через МФЦ либо удостоверить подписью нотариуса, при себе нужно иметь паспорта или другие удостоверения личностей сторон, а также документы, которые подтверждают право собственника на владение помещением.

В качестве объектов доверительного управления могут выступать как предприятия и подобные им комплексы, так и ценные бумаги, права (подтверждаемые такими бумагами) и любое другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверительный управляющий по договору доверительного управления не имеет права распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, потому что не может стать объектом подобного договора. Для этого нужно либо ликвидировать юридическое лицо, в ведении которого находится имущество, или сделать так, чтобы оно перешло во владение собственника на любых других законных основаниях. Кроме того, указанным имуществом не может распоряжаться унитарное учреждение или унитарное предприятие, а также государственный орган или орган местного самоуправления.

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

В соответствии 1016 ГК РФ, существенные условия Договора управления имуществом должны включать: 

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); 

• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; 

• срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При невключении в Договор всех этих существенных условий, сделка считается незаключенной.

Сделки, которые совершаются с имуществом, переданным в доверительное управление по рассматриваемому договору, заключаются управляющим от своего имени, но с соответствующей пометкой. В случае, если для подобных действий не требуется письменного подтверждения, согласно статье 1012 Гражданского Кодекса РФ, в документах после имени управляющего должна стоять пометка «Д. У.». Если этого не сделать, лицо будет нести ответственность перед другими участниками сделки от своего имени и будет отвечать имуществом, принадлежащим лично ему.

Упущенная выгода – это эквивалент ответственности управляющего перед выгодоприобретателем. Учредителю управления он должен возместить причиненные убытки в полном размере. Если таковые убытки имели место из-за обстоятельств непреодолимой силы, возмещать их управляющий по договору доверительного управления не обязан, если докажет это.

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

При превышении доверительным управляющим своих полномочий перед третьими лицами, которые не знали о наличии таковых, ответственность будет нести учредитель управления, однако он может потребовать возмещения убытков у управляющего. Причём размер вознаграждения это один из существенных условий, который должен быть прописан в договоре, а возмещение необходимых расходов можно в нём не прописывать.

Согласно статье Гражданского Кодекса Российской Федерации под номером 1023, размеры расходов и награды не должны превышать сумму доходов от использования имущества, переданного в доверительное управление.

Договор доверительного управления: образец

Какие моменты должны присутствовать в договоре доверительного управления, мы подробно разобрали в предыдущем разделе, а теперь стоит показать, как данная бумага выглядит визуально, когда составлена правильно.

В данный образец можно сразу вносить свои данные.