Расторжение договора аренды арендатором

Арендодатель передает арендатору материальный актив (недвижимость или иное имущество) во временное владение и пользование на возмездной основе (за определенную плату). Основное, но не единственное условие исполнения договора арендатором – своевременно платить за временное владение и/или пользование, а также сохранить первоначальные свойства имущества в процессе его эксплуатации, с учетом нормального износа. Поговорим о юридическом аспекте расторжения договора аренды арендатором.

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Если вы арендуете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ №218 от 13 июля 2015 года. 

Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше – 1 месяц (п.2 ст.610 ГК РФ). После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Односторонний отказ недопустим, если документе не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.

Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию (п.3 ст.310 ГК РФ).

Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:

• по соглашению сторон;

• через суд.

Основания для расторжения договора аренды

По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:

• наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом;

• наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре имущества, они отдельно не были оговорены арендодателем при заключении договора, и они препятствуют полезному пользованию;

• неосуществление арендодателем капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;

• невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения. 

Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (см. п.2 ст.450 ГК РФ).

Обратите внимание! Досрочное освобождение помещения (до прекращения, установленного договором действия аренды) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п.13 Письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора – расти.

Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:

• арендную плату за весь период аренды помещения;

• уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;

• компенсацию убытков (упущенной выгоды).

У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч.3 ст.310 ГК РФ и Определение ВС РФ №305-ЭС15/6784). 

Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд – это последняя инстанция. Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:

• невнесения обеспечительного труда

• многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);

• снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);

• невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;

• несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;

• и так далее.

Если вы сомневаетесь в наличии основания(ий) для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды

Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.

Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ) в случаях, установленных действующим законодательством РФ.

Ключевыми пунктами соглашения являются:

• дата расторжения договора аренды;

• дата передачи помещения арендодателю;

• сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);

• срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).

Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту возврата помещения и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить неисполненные обязательства (если таковые имеются).

Если достигнуть соглашения не получилось

Алгоритм действий следующий:

1. Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.

2. Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.

3. В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного двустороннего акта возврата помещения.

4. Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.

Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:

• Оформить так называемое «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч.2 ст.452 ГК РФ).

• Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки, в том числе, установленные договором аренды).

• Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.

• Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества по вине арендодателя – справка от МЧС.

• Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или в суд общей юрисдикции (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.

• Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.

• Присутствовать на всех заседаниях.

• Дождаться вынесения решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.

• В случае удовлетворения искового заявления, передать вступившее в законную силу решение суда на регистрацию в Росреестр.

• Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте возврата помещения.  

Последствия прекращения договора аренды

В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (ч.2 ст.381.1 ГК РФ). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц аренды.

Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (см. ч.2 ст.623 ГК РФ).

Если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (см. п.2 ст.655 ГК РФ). 

В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:

• Определить дату возврата недвижимости – назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.

• Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей – третьих (незаинтересованных) лиц.

• Опечатать и составить акт опечатывания помещения.

• Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.

Остались вопросы? Обратитесь к юристам из международной компании «РосКо». Оставить заявку на индивидуальную консультацию можно на сайте rosco.su.