В последнее время на рынке недвижимости наблюдается всплеск проведения сделок купли-продажи по доверенности. Отчасти это объясняется частичной мобилизацией граждан, оттоком россиян за рубеж. Как не остаться без квартиры, оформляя сделку по доверенности? Повлияют ли «доверенные» сделки на стоимость недвижимости?
Продажа недвижимости по доверенности считается рисковой операцией. Однако это не должно останавливать покупателя понравившейся им квартиры. В новом видео расскажем, как безопасно провести сделку купли-продажи недвижимости по доверенности.
ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА В СЛУЧАЕ ЭКСТРЕННОГО ОТЪЕЗДА ИЗ РОССИИ
Если в столице и Подмосковье, по мнению девелоперов, до сентября 2022 г. доля сделок по продаже квартир по доверенности не превышала 5%, то сегодня этот показатель варьируется на уровне 15-20%.
Сначала разберемся, зачем оформляется доверенность.
По каким причинам дается доверенность на совершение сделки?
Основная причина, по которой необходима доверенность, - невозможность личного присутствия на совершение сделки. Например, продавец либо покупатель квартиры проживают в другом городе или даже в стране.
Доверитель сам решает, кто будет представлять его интересы, а также что поручается доверенному лицу. Так, продавец недвижимости может поручить доверителю показ своей квартиры, сбор требуемых бумаг для регистрации договора купли-продажи. В ряде случаев доверитель может оформить доверенность на проведение сделки «под ключ».
Доверенность на регистрацию прав на недвижимость должна быть заверена у нотариуса (п.1 ст.185.1 ГК РФ).
Самому представителю или доверенному лицу не нужно приходить к нотариусу. Достаточно лично подойти доверителю со своим паспортом и паспортными данными доверенного лица.
Если же продавец или покупатель не могут сами приехать к нотариусу, то можно пригласить нотариуса домой. Эта услуга актуальна для пожилых участников сделки, а также для лиц, которые не могут по состоянию здоровья посетить офис нотариуса. За вызов нотариуса придется заплатить, расценки устанавливаются индивидуально и разнятся по городам.
Почему сделки по доверенности попадают в зону риска?
В одной из наших статей, посвященных мошенническим схемам при продаже арендной квартиры, нами описывалась схема продажи квартиры по доверенности. Доверенность может быть поддельной, а может быть выдана мошеннику по доброй воле самим доверителем.
Риск проведения сделок с недвижимостью по доверенности сопряжен с личностью собственников квартиры. Например, человек, который ранее выдал доверенность, спустя время заболел психиатрией и стал недееспособным.
Как говорил Воланд: «человек смертен, плохо то, что он иногда внезапно смертен».
Бывают ситуации, когда продавец уже умер, а сделка по продаже квартиры находится в процессе регистрации в Росреестре.
Но никто не отменяет сделку. И впоследствии в эту историю вмешиваются наследники, не знавшие о проведении сделки, и далее длятся судебные разбирательства с покупателем.
В подобной ситуации должна быть аннулирована сделка, находящаяся на регистрации в Росреестре. Ведь распоряжаться недвижимостью могут наследники продавца.
Что нужно предусмотреть в доверенности на сделку с недвижимостью?
Доверенность может быть выдана на все действия, связанные с оформлением сделки либо полномочия доверенного лица могут быть ограничены.
В быту есть выражение «генеральная доверенность» либо «доверенность «под ключ». Это означает, что доверитель разрешает лицу осуществлять все действия по сделке, вплоть до расчетов за квартиру.
В любом случае перечень действий, совершаемый доверенным лицом, должен быть четко прописан.
Доверенность может быть выдана с правом передоверия. Это означает, что лицо, которому изначально поручал выполнить необходимые поручения доверитель, может передать свои полномочия другому лицу.
Передоверить или переложить выполнение поручений на другое лицо можно полностью или частично.
Любая доверенность имеет срок действия. А если в доверенности не прописан срок ее действия, то считается, что она действительна год с даты ее выдачи.
В доверенности прописывается дата ее совершения. Иначе она ничтожна (ст.186 ГК РФ).
А как узнать, не липовая ли доверенность?
А как узнать, не фальшивая ли доверенность?
Несмотря на то, что всплеск мошеннических сделок с доверенностями пришелся на лихие 90-е годы, сегодня тоже можно столкнуться с липовыми доверенностями. Конечно, установленные правила регистрации недвижимости, существенно снизили риск фальсификации доверенностей.
Оформленная доверенность должна иметь номер, под которым ее можно найти в реестре доверенности нотариусов.
Доверенность можно «пробить» на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП): https://www.reestr-dover.ru. Достаточно на сайте вбить реквизиты доверенности.
Если у покупателя возникли сомнения в существовании нотариуса и действия лицензии, то можно узнать информацию о нотариусе на сайте ФНП: https://notariat.ru/ru-ru/.
Как влияет доверенность на сделки с недвижимостью?
Продажа объекта по доверенности, как правило, означает возможность дисконта. Поэтому риелторы за подобные сделки берут повышенную комиссию. При обычной продаже квартир, комиссия риелтора может составлять 3%, в то время «доверенная» продажа увеличивает комиссию до 5%.
Какие действия нужно предпринять для безопасной сделки?
Во-первых, покупателю нужно убедиться, что человек, выдавший доверенность жив и здоров. Можно, например, выйти по видеосвязи с продавцом.
Во-вторых, необходимо проверить, не является ли доверенность просроченной.
Покупателя должен насторожить продолжительный период времени между датой выдачи доверенности и совершением сделки. Например, сделка совершается спустя несколько лет с даты выдачи доверенности. За это время у собственника недвижимости могут измениться обстоятельства. Доверенность могут отозвать, но доверенное лицо может намеренно скрыть этот факт.
Безопасным вариантом для покупателя будет согласование условий сделки с собственником квартиры хотя бы удаленно, передача денег за квартиру продавцу, а не доверенному лицу.
Если Вы являетесь покупателем, то обратитесь к профессионалам компании «РосКо» - они помогут выявить все «подводные камни» сделки с доверенностью.
