Термин "потребительский терроризм" в строительстве вошел в обиход несколько лет назад. Обычно под ним подразумевают излишнюю требовательность дольщиков, которую они проявляют при приемке квартир. Во всем ли правы дольщики? В каких случаях суды принимают их сторону? Попробуем разобраться.
"Минусы" современных жилых комплексов можно заметить даже издалека, не переступая пороги новостроек. Это и нарушения норм освещенности, и отсутствие удобных подъездов и парковок. Внутри недостатков тоже полно. Дольщики жалуются на некачественный ремонт от застройщика, который месяцами приходится доделывать и переделывать, на тесные и узкие коридоры, где невозможно разместить прихожую, на нехватку розеток, проблемы с трубами, плохую работу лифтов и пр.
ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
Это объяснимо: новые дома растут, как грибы, застройщики стремятся поскорее отстроить как можно больше квадратных метров, ведь их главная цель - заработать, поэтому качество явно не в приоритете. Очевидно, что у дольщиков есть основания быть недовольными.
Чаще всего это недовольство проявляется в следующих ситуациях:
1. Просрочка передачи готового объекта строительства дольщику
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" №214-ФЗ от 30.12.2004 (далее - ФЗ "О долевом строительстве") не позднее чем за месяц до наступления срока, установленного договором для передачи объекта, застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта.
Уже на этой стадии возникает множество споров. Случаи, когда застройщики не укладываются в установленные сроки, очень часты, и это дает право дольщикам взыскивать с них неустойку за просрочку передачи объекта. Злоупотребления со стороны дольщика на этой стадии исполнения договора долевого участия (ДДУ) заключаются, чаще всего, в том, что дольщик сознательно тянет время с приемкой квартиры, выискивая все новые и новые недостатки, а впоследствии заявляет, что передача объекта не состоялась в срок по вине застройщика и взыскивает с него большую неустойку.
Выход для застройщика - заключение дополнительного соглашения с дольщиками об изменении сроков строительства и передачи объекта. Если имеются объективные обстоятельства, препятствующие своевременному исполнению договора, их необходимо документально фиксировать, чтобы в случае судебного разбирательства были доказательства отсутствия вины застройщика в просрочке;
2. Неисполнение требований об устранении недостатков
После получения уведомления о готовности объекта дольщик должен в срок, установленный в договоре, или в течение 7 дней приступить к принятию, т.е. отправиться на осмотр квартиры.
Далее возможны следующие варианты развития событий:
-
если квартира понравилась и недостатков в ней не обнаружено - подписание передаточного акта;
-
если в процессе осмотра обнаружены недостатки, составляется соответствующий акт о несоответствии объекта установленным требованиям, после чего дольщик вправе отказаться от подписания Кроме того, дольщик может подписать передаточный акт одновременно с протоколом разногласий и потребовать по своему выбору от застройщика устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение договора.
КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОВЕРИТЬ НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?
И вот тут начинаются проблемы, например:
-
застройщик не согласился с требованиями дольщика и составил односторонний акт о передаче объекта строительства (это законно, ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"). Дольщик не согласился и обжаловал этот акт в суде;
-
застройщик подписал акт о несоответствии объекта, но не устранил в срок недостатки или устранил, но не полностью. Дольщик потребовал устранить все до конца, но застройщик направил ему односторонний акт о передаче объекта.
На практике злоупотребления со стороны дольщика на этой стадии исполнения договора ДДУ заключаются, чаще всего, в том, что дольщик сознательно тянет время с приемкой квартиры, выискивая все новые и новые недостатки, а впоследствии заявляет, что передача объекта не состоялась в срок по вине застройщика и взыскивает с него большую неустойку. Например, известен случай, когда дольщик отказывался принимать квартиру, потому что она оказалась меньше по площади всего на 90 квадратных см.
В подобных ситуациях суд руководствуется обычно одним принципом: если выявленные недостатки не слишком существенны и в квартире в целом можно жить, то в требовании об уплате неустойки и штрафа будет отказано. При этом суд указывает, что подписание передаточного акта не лишает дольщика возможности требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или компенсации ему расходов на ремонт. То есть ссылки на то, что квартира не передана по вине застройщика при наличии несущественных недостатков, необоснованны: дольщик может принять квартиру, а потом требовать устранить эти недостатки. И только если недостатки не позволяют пользоваться квартирой, суд посчитает требование дольщика обоснованным.
Причины потребительского терроризма
Как ни странно, основы потребительского терроризма заложены в самом законодательстве.
По закону, в случае нарушения прав дольщика к застройщику могут быть применены различные санкции:
-
неустойка;
-
штраф;
-
компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда может потребовать только физическое лицо и только в том случае, если докажет, что недобросовестными действиями застройщика ему был причинены моральные и нравственные страдания.
А вот штраф и неустойку могут взыскивать не только физические лица и даже не только непосредственно сами дольщики.
Законом предусмотрена возможность переуступки прав требования по договору ДДУ. Причем можно передавать право истребования штрафных санкций отдельно от основного требования. Этим пользуются некоторые компании, деятельность которых заключается именно в том, чтобы перекупать у недовольных дольщиков их право требовать неустойку и штрафы. Схема проста: компания заключает с дольщиком договор цессии и сразу выплачивает дольщику бОльшую часть (но не всю!) причитающейся ему суммы неустойки, а потом идет в суд и взыскивает с застройщика всю сумму. Таким образом, компания получает прибыль в виде разницы от той суммы, которую она взыскала, и той, которую она ранее заплатила участнику ДДУ. Сам участник тоже в определенном смысле в выигрыше: да, он получает меньше, чем может, но зато сразу и без лишних усилий.
Такая ситуация невыгодна только застройщикам. Далеко не каждый гражданин пойдет в суд за неустойкой и штрафами. Компания же, занимающаяся этим профессионально, - совсем другое дело, ведь такие судебные процессы - это ее прямой доход. Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) еще в 2018 году поднимало вопрос о запрете уступки прав требования неустойки отдельно от основного обязательства, пытаясь предотвратить тем самым как раз такие вот случаи потребительского терроризма, однако ВС РФ разъяснил, что это ограничение было бы незаконно (Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 №54).
В целом, с учетом изложенного, нельзя сказать, что застройщики так уж бесправны в текущих условиях. Применяемые к ним штрафные санкции не так уж велики. Анализ судебных дел данной категории показывает, что в среднем за полгода просрочки передачи объекта суды взыскивают неустойку в размере приблизительно 200 000 руб. (окончательная сумма зависит от стоимости имущества, но в любом случае она может быть снижена по ходатайству ответчика на основании ст. 333 ГК РФ). В случае, если выяснится, что просрочка произошла не только по вине застройщика, во взыскании неустойки и штрафа может быть полностью отказано.
