Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный суд РФ (далее - ВС РФ) утвердил новый обзор судебной практики по вопросам, касающимся самовольного строительства. Такие обзоры ВС РФ публикует регулярно. В них обычно входят судебные решения по наиболее распространенным в той или иной отрасли права делам. Обобщение судебной практики необходимо с целью выработки единообразного подхода к разрешению схожих дел.

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

Рассматриваемый обзор по делам, связанным с самовольным строительством, включает в себя вопросы применения норм материального и процессуального права, а также исполнения решений о сносе или приведении самовольной постройки в надлежащее состояние.

Наиболее существенные выводы судов:

• положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на объекты, признанные недвижимым имуществом. Указанной статьей определены признаки самовольной постройки. Если строение отвечает признакам самовольной постройки, то оно, согласно данной статье, подлежит сносу. Использование его незаконно. Следовательно, с учетом рассматриваемого обзора, в спорах о том, подлежит ли строение сносу, нужно доказать не только факт наличия признаков самовольного строительства, но и принадлежность спорного объекта к категории недвижимого имущества. 

То есть, например, вагончик на садовом участке, даже обстроенный со всех сторон дополнительными помещениями, нельзя снести по основаниям ст. 222 ГК РФ, поскольку он не является недвижимостью;

• очень интересная норма о сносе самовольной постройки, уменьшающей общее имущество жильцов многоквартирного дома. Суд пришел к выводу, что такая постройка подлежит сносу, если другие собственники имущества в данном многоквартирном доме не дали на нее согласия.

Ситуация очень распространенная: владельцы балконов любят достраивать их, чтобы увеличить площадь, владельцы квартир рядом с козырьками над подъездами стремятся превратить эти козырьки в свои террасы, собственники квартир на первых этажах устраивают овощехранилища в подвалах, а на последних этажах - норовят "прорубить" собственный выход на крышу и устроить там себе сад.

Исходя из опубликованного обзора, все это можно узаконить, если изначально позаботиться о том, чтобы соседи дали согласие на перестройку помещения.

Если же такое согласие не взять, то постройка будет законной, только если она не уменьшает площадь общего имущества. Таким образом, суд как бы дал "добро" на самовольные перепланировки, установив довольно легковыполнимое требование, при соблюдении которого их можно узаконить;

• при обращении в суд с иском о сносе постройки истец должен иметь не только процессуальное право на подачу такого иска, но и материально-правовой интерес, а также учесть публичные интересы. На первый взгляд, норма подтверждает само собой разумеющееся: кто же пойдет в суд, не имея материальной заинтересованности? На самом деле, такие иски в судах действительно встречаются и "грешат" ими, как ни парадоксально, чаще всего госорганы. Дело в том, что по закону они имеют право проверять законность застройки и в случае выявления нарушений принимать соответствующие меры. Чаще всего, нарушителей привлекают к административной ответственности, однако бывают и иные ситуации.

К примеру, подобное дело рассматривалось в 2019 году Арбитражным судом Республики Коми (№ А29-3885/2019). Компания произвела реконструкцию объекта общественного назначения, который был необходим жителям города (здание вокзала), однако в установленном порядке не получила разрешение на строительство. Администрация города, в котором было произведено строительство, обратилась в суд с иском о признании постройки самовольной. По закону, самовольная постройка подлежит сносу, и хотя истец прямо не заявлял такого требования, суд вынужден был бы принять решение о сносе в случае, если бы ответчику не удалось доказать законность постройки.

В данном случае очевидно, что Администрация не учла публично-правовых интересов жителей города, она действовала формально, и если бы суд в итоге удовлетворил иск, не только ничего не выиграла бы, но даже проиграла бы. Дело рассматривалось более полугода, за это время ответчик успел получить разрешение на строительство и другие необходимые документы, поэтому в иске было отказано.

ГЛАВНЫЕ СТРАХИ НА РЫНКЕ: ЧЕМ БУДУТ ПУГАТЬ ДЕВЕЛОПЕРЫ И ЧЕГО ОПАСАЮТСЯ САМИ

С учетом утвержденного ВС нового обзора таких дел быть не должно.

• в обзоре закреплено мнение суда о том, что нежилые постройки, возведенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными и, следовательно, к ним не могут быть применены последствия самовольного строительства, предусмотренные ст. 222 ГК РФ. Это объясняется тем, что понятие «самовольная постройка» в контексте положений ст. 222 ГК распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие. Т.е., по сути, снести нежилую постройку, возведенную до 1995 года, практически невозможно;

• общий трехлетний срок исковой давности не распространяется на споры о сносе, когда собственник не может из-за самовольной постройки пользоваться земельным участком, которым он фактически владеет. Т.е. если "самоволка" препятствует пользованию земельным участком собственнику, то пойти в суд за защитой своих прав собственник может и спустя 3, и спустя 5, и спустя большее количество лет;

• пункт 26 Обзора можно применять по аналогии и при других спорах, не касающихся сноса самовольных построек. В этом пункте ВС приводит мнение о том, что суд не должен отказывать в иске только по причине неправильного указания истцом норм права. Суд в процессе рассмотрения дела пришел к выводу, что спорные отношения вытекают не из ст. 234, как было заявлено в иске, а из ст. 222. Самостоятельно переквалифицировав их, суд принял решение.

В этой связи ВС отметил, что суд при рассмотрении дела "не связан правовой квалификацией, предложенной сторонами". При этом стоит отметить, что 08.11.2022 коллегией по гражданским делам ВС определено, что в
интересах состязательности процесса суды не должны выходить за рамки исковых требований. Таким образом, нужно различать переквалификацию основания исковых требований и замену исковых требований. Переквалификацию ВС судам официально разрешил, а вот самостоятельно менять исковые требования по собственной инициативе - нет.

На самом деле, грань тут очень тонкая и приведенная позиция видится довольно неоднозначной. Представляется, что разрешить судам менять основание иска по своему усмотрению - верное решение, ведь смысл судопроизводства - в защите нарушенных прав, а не в соблюдении процессуальных формальностей.