Продажа жилых помещений, находящихся в долевой собственности, осуществляется по особым правилам. Разбираемся, что это за правила и как сделать так, чтобы сделку впоследствии не оспорили.
Что такое долевая собственность?
О долевой собственности можно говорить, когда имуществом владеют несколько собственников, и за каждым из них закреплена определенная доля этого имущества. Долевую собственность следует отличать от совместной, при которой имущество тоже имеет нескольких собственников, но их доли при этом не выделены.
Квартира может оказаться поделенной на доли в результате:
-
приватизации несколькими собственниками;
-
в результате ее наследования по закону или по завещанию;
-
в результате специального выдела долей (например, при разделе совместной собственности супругами).
Доли могут быть реальными, т.е. выделенными в натуре, и идеальными, т.е. выраженными в частях от целого. На практике чаще встречается второй вариант. Например, квартира принадлежит трем собственникам, и доля каждого составляет 1/3 от всей квартиры.
Выделить реальную долю сложнее. Для этого надо разделить квартиру таким образом, чтобы каждый из собственников имел изолированную часть жилых и подсобных помещений, что далеко не всегда осуществимо.
3-НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Как распределяются права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру?
Любая квартира требует ухода, а также своевременной оплаты счетов за пользование коммунальными услугами и налогов. Если собственники владеют ею на праве общей долевой собственности, обязанности по содержанию этой квартиры, а также по внесению необходимых платежей распределяются между ними в зависимости от размера доли. К примеру, если у квартиры два собственника, и за одним из них числится 1/3 доли, а за другим - 2/3, то расходы в большем размере будет нести владелец 2/3.
Однако каждый из собственников, независимо от величины причитающейся ему доли, вправе эту свою долю продать. Кроме того, собственники могут договориться о продаже всей квартиры.
Особенности продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.
1. Продажа всей квартиры.
Для продажи всей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, целиком необходимо заручиться согласием каждого из собственников. Неважно, какая доля у инициатора продажи, даже если он владеет самой большой частью квартиры, это не дает ему право единоличного распоряжения общим имуществом.
Согласие может быть выражено лично, непосредственным участием каждого собственника в сделке, или удостоверено нотариально, если один или несколько собственников передают право продажи инициатору сделки. Кроме того, собственники могут заключить соглашение о продаже квартиры. При этом им важно достичь консенсуса не только по главному вопросу - продавать или нет, но и по другим условиям сделки, в частности - по вопросу ее цены.
Если одна из долей квартиры принадлежит несовершеннолетнему, продать ее можно только при наличии согласия органов опеки и попечительства.
2. Продажа доли.
Каждый из собственников квартиры, находящейся в общей долевой собственности, вправе в любой момент продать свою долю. Спрашивать разрешения у других собственников для этого не надо.
Однако по закону (ст. 250 ГК РФ) остальные собственники имеют преимущественное право покупки этой доли. Следовательно, собственник, решивший продать свою долю, обязан прежде всего предложить ее выкупить другим собственникам этой квартиры. Такое предложение надо делать в письменной форме с указанием всех условий продажи, в том числе цены.
В соответствии все с той же ст. 250 ГК РФ у собственников других долей есть месяц на раздумья. Продать долю сторонним лицам можно только после истечения этого срока или после получения письменного отказа от всех остальных собственников. Необходимо учесть, что отказ остальных собственников от покупки доли должен быть обязательно удостоверен нотариально, в противном случае такой отказ не имеет юридической силы.
Если продавец нарушил указанный порядок продажи доли, не предоставив остальным собственникам преимущественного права выкупа доли, в течение 3 месяцев после продажи любой из участников долевой собственности вправе потребовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В связи с этим очень важно своевременно уведомить остальных собственников квартиры о продаже доли и зафиксировать факт уведомления документально. Сделать это можно тремя способами:
-
лично, т.е. посредством вручения уведомления каждому собственнику под расписку. Эта расписка должна содержать дату получения уведомления, а также подпись и расшифровку подписи лица, которому уведомление было вручено. Несмотря на преимущества этого способа в виде его надежности, у него есть и очевидный минус - высокая вероятность отказа других собственников получать уведомление о продаже доли. Однако начать проще всего именно с попытки вручить уведомление лично;
-
по почте. Этот способ стоит использовать только в самом крайнем случае, когда по каким-либо причинам сложно передать уведомление иначе. Дело в том, что всегда есть риск, что остальные собственники письмо не получат, и тогда сделку проводить будет нельзя;
-
через нотариуса. Это, пожалуй, самый надежный способ из всех. Заключается он в следующем: нотариус по инициативе продавца направляет остальным собственникам вызов в нотариальную контору. Если собственники явятся по вызову, то нотариус лично известит их о планируемой продажи одной из долей. Если же они не придут, то нотариус выдаст продавцу подтверждение того, что он предпринял все необходимые действия для того, чтобы уведомить других собственников о продаже своей доли.
Что будет, если пренебречь правилами продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности?
Несоблюдение продавцом правил продажи квартиры может повлечь за собой признание сделки недействительной. В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец - деньги, полученные за продажу.
