Кадастровая стоимость служит основой для расчета налога на частное имущество и часто используется при определении арендной платы за государственное. Проблема возникает, когда эта стоимость значительно выше рыночной цены объекта, что приводит к несправедливым финансовым потерям для собственника.
Закон предоставляет право оспаривать кадастровую стоимость. Основаниями для пересмотра могут быть недостоверные сведения в ЕГРН или существенное расхождение с рыночной стоимостью — более 30 процентов — из-за методологических ошибок, устаревших данных и других факторов. Важно действовать поэтапно и последовательно.
Как проверить исходные данные перед оспариванием?
Первый шаг – убедиться в корректности сведений об объекте в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ошибки – частая причина завышения стоимости.
Первым делом необходимо убедиться в правильности информации об объекте, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), поскольку именно ошибки в этих данных часто становятся причиной завышенной кадастровой стоимости. Особое внимание следует уделить техническим характеристикам, таким как площадь, этажность, назначение, адрес и кадастровый номер.
Важно также проверить факторы, влияющие на стоимость: местоположение в пределах кадастрового квартала, наличие обременений вроде аренды или ипотеки, особенности окружающей среды, например, соседство с промзоной или шумной дорогой, а также текущее состояние самого объекта — все это должно быть отражено корректно.
Кроме того, следует убедиться, что для расчета использовалась актуальная дата оценки, ведь кадастровая стоимость пересматривается не реже одного раза в четыре года, а в некоторых городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, — каждые два года, поэтому использование устаревших данных также может повлиять на результат.
Где взять данные?
В этом поможет выписка из ЕГРН об основных характеристиках. Заказывайте её онлайн на сайте Росреестра или на Госуслугах. Отчет о кадастровой стоимости содержит методику расчета, он доступен через Росреестр.
Ошибка найдена? Подайте заявление об исправлении в Росреестр (ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Исправление может автоматически скорректировать стоимость. Если ошибка неочевидна или в методике – переходите к оценке.
Почему отчет оценщика – главное доказательство?
Отчет о рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, является основным доказательством несоответствия кадастровой стоимости и играет решающую роль как при обращении в комиссию, так и в суде. Такой отчет должен быть составлен в полном соответствии с федеральными стандартами оценки, которые особенно строго регламентируют требования к обоснованию выводов.
Важно учитывать актуальность документа — его дата не должна превышать шести месяцев до момента подачи заявления. Отчет должен содержать точное описание объекта, анализ рыночной ситуации, обоснование выбранного подхода к оценке, а также детальный расчет с учетом всех значимых факторов.
Кроме того, отчет должен быть подготовлен специалистом, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и имеющим действующую страховку ответственности, что можно проверить в реестре на сайте Росреестра.
Не экономьте на оценщике. Выбирайте специалиста с опытом подготовки отчетов именно для оспаривания кадастровой стоимости и положительной практикой. Суды и комиссии строго проверяют соответствие ФСО. Малейшее нарушение – основание для отклонения отчета.
Какие документы нужны для подачи заявления?
Для обращения в комиссию или суд необходимо подготовить полный комплект документов, в центре которого находится отчет независимого оценщика. Основу пакета составляет заявление об оспаривании — в комиссию оно подается по утвержденной форме, а в суд оформляется как исковое заявление для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей или как административное исковое заявление для физических лиц.
К заявлению обязательно прикладывается отчет о рыночной стоимости, составленный в соответствии с федеральными стандартами оценки, а также актуальная выписка из ЕГРН с информацией об объекте. Необходимо также подтвердить право собственности или владения через соответствующую выписку, и по возможности приложить доказательства наличия ошибок.
Например, технический паспорт с другими параметрами, акты о состоянии объекта или документы, подтверждающие обременения или наличие негативных факторов. В качестве дополнительных материалов рекомендуется приложить фотографии или видеосъемку объекта и его окружения, а также экспертные заключения, например, строительные или экологические.
Если интересы заявителя представляет другое лицо, потребуется доверенность. Все документы подаются с заверенными копиями, а для суда необходимо предоставить их по количеству участников дела, включая Росреестр и организацию, проводившую кадастровую оценку.
Как обратиться в комиссию Росреестра?
Досудебное обращение в комиссию – обязательный этап для большинства случаев оспаривания. Пропуск ведет к возврату иска судом.
Комиссия создана при каждом территориальном управлении Росреестра. В ее состав входят представители Росреестра, власти региона и муниципалитетов и СРО.
Обращение в комиссию подается по месту нахождения объекта недвижимости. Это можно сделать лично через управление Росреестра или МФЦ, отправить документы по почте заказным письмом с описью или воспользоваться онлайн-сервисами на портале Госуслуг или сайте Росреестра, при этом потребуется квалифицированная электронная подпись.
К заявлению прикладывается полный комплект документов, включающий отчет оценщика, выписки из ЕГРН и иные доказательства. Комиссия рассматривает обращение в течение тридцати календарных дней, и заявителя обязаны уведомить о дате заседания, где он имеет право присутствовать и давать пояснения.
В случае положительного решения кадастровая стоимость пересматривается, сведения в ЕГРН обновляются, и производится перерасчет налога. При отказе комиссия ссылается на недостаточность предоставленных доказательств.
Что делать при отказе комиссии?
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, это становится основанием для обращения в суд. Рассматривать такое дело должен суд по месту нахождения объекта недвижимости, как установлено Кодексом административного судопроизводства.
В заявлении необходимо указать наименование суда, данные всех участников спора, включая истца (заявителя) и ответчика (Росреестр), описать суть дела — отказ комиссии, причины, по которым оспаривается кадастровая стоимость, и сформулировать требование об установлении рыночной стоимости объекта.
К заявлению прилагается комплект документов, ранее поданный в комиссию, копия отказа, подтверждение направления копий заявления другим участникам процесса, включая Росреестр и организацию, проводившую кадастровую оценку, а также квитанция об уплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 3000 рублей для физических лиц и 15000 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Суд оценивает доказательства на соответствие ФСО и закону, выносит решение. При выигрыше дела кадастровая стоимость снижается с даты применения оспоренной оценки.
Налог пересчитывается, а излишки можно вернуть за 3 года. Хотя процесс может занять от нескольких месяцев до года, шансы на успех значительно возрастают при наличии качественного отчета независимого оценщика.
Вывод
Оспорить завышенную кадастровую стоимость действительно возможно — начните с тщательной проверки сведений из ЕГРН, подготовьте профессиональный отчет, пройдите обязательный досудебный этап в комиссии Росреестра, а в случае отказа обращайтесь в суд. Тщательная подготовка и понимание всех этапов процесса позволяют существенно снизить налоговую нагрузку.
