Как оформить сервитут на участок, расположенный внутри крупного земельного квартала?

Ситуации, когда необходимо оформить сервитут, возникают довольно часто, особенно в крупных населенных пунктах, в условиях плотной застройки. Рассказываем, как это можно сделать.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. По сути, сервитут - это договор, по которому собственник земельного участка разрешает в течение некоторого времени в определенных пределах пользоваться частью принадлежащего ему земельного участка одному или нескольким лицам за плату или бесплатно. Например, владельца дачного участка, перекрывающего путь к общественной тропе в лес, могут обязать обеспечить проход в лес другим жителям поселка.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗЕЦ

Сервитут может быть установлен в пользу ограниченного круга лиц (например, для дачника и его семьи, чей дом находится на второй линии от улицы, в результате чего он не может попасть на дорогу иначе, чем через земельный участок своего соседа) или в интересах целого государства, муниципального образования или неограниченного круга жителей какого-либо населенного пункта (допустим, для строительства дороги). Во втором случае это будет так называемый публичный сервитут.

Порядок установления сервитута не зависит от того, где именно расположен земельный участок - в глухой безлюдной местности или в шумном городе, важно другое, а именно - кто является владельцем земельного участка, в пользовании которым назрела необходимость. 

Выделяются 2 типа владельцев:

1. частные лица (физические или юридические);

2. государственные или муниципальные органы. Если участок, в отношении которого планируется запросить сервитут, является государственной или муниципальной собственностью, порядок установления обременения несколько меняется по сравнению с обычным (глава V.3 ЗК РФ).

И в первом, и во втором случае инициатор установления сервитута должен иметь достаточные основания для предъявления такого требования к владельцу земельного участка. Просто так указать на желаемый участок и "заказать" на нем сервитут для каких-то своих нужд не удастся. Должны быть по-настоящему веские причины для использования чужого земельного участка.

Если сервитут действительно необходим, поскольку без него инициатору установления сервитута не удается в полной мере реализовывать принадлежащие ему права, нужно сделать следующее:

1) узнать, кто владелец участка, чтобы обратиться к нему с письменной просьбой предоставить в пользование часть земли. Если владелец участка - гражданин или компания, то обращаться нужно к ним напрямую. Если же государство или муниципальное образование, то, соответственно, обращаться нужно в тот государственный или муниципальный орган, которому принадлежит данный участок.

В письме надо обосновать необходимость предоставления сервитута, указать примерный срок, на который он должен быть предоставлен, а также круг лиц, которые заинтересованы в его установлении;

2) если владелец земельного участка согласился предоставить пользование своим участком, нужно обсудить с ним условия сервитута.

Во-первых, необходимо установить, на какую часть земельного участка будет установлен сервитут. Если сервитут затронет не весь, а только часть з/у, стороны, скорее всего, столкнутся с тем, что эта часть не поставлена на кадастровый учет, в то время как для установления сервитута это необходимо. В этом случае надо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он провел работы по выделению части земельного участка (межеванию), на которой планируется установить сервитут. Если сервитут устанавливается на земельный участок, который стоит на кадастровом учете, то проводить дополнительные кадастровые работы не надо. Также межевание можно проигнорировать, если сервитут нужен на короткое время (до 3 лет).

ЮРИСТ ПО ДОГОВОРАМ

Для постановки на кадастровый учет нужно подать соответствующее заявление в МФЦ с комплектом прилагаемых документов.

Во-вторых, нужно договориться о сроке использования земельного участка. Срок сервитута может различаться в зависимости от его целей. Если сервитут нужен, допустим, для проведения ремонта или для осуществления каких-либо других временных работ, то срок его действия ограничивается сроком ремонтных работ. В то же время в ряде случаев возможно установление бессрочного сервитута (например, для обеспечения доступа жителям поселка к общественному водоему).

В-третьих, нужно решить вопрос с оплатой. Маловероятно, что собственник согласится бесплатно отдать часть своего земельного участка в пользование другим лицам. Такое пользование не принесет ему ничего, кроме дополнительных хлопот, поэтому ЗК РФ предусмотрена возможность взимания платы с лиц, в интересах которых установлен сервитут. Исключение составляют только ситуации, когда устанавливается публичный сервитут на участке, переданном в безвозмездное пользование гражданину. Во всех остальных случаях собственник вправе требовать оплаты сервитута. Конкретный размер платы установить бывает очень сложно, еще сложнее - достигнуть консенсуса по этому вопросу. При возникновении споров лучше обратиться к специалистам;

4) если сторонам удалось договориться по всем существенным вопросам, пора приступать к составлению соглашения. В нем обязательно надо указать кадастровый номер земельного участка, наименования (или имена) сторон соглашения, цели и причины установления сервитута, его срок, размер платы за пользование, права и обязанности сторон;

5) после заключения соглашения в большинстве сервитут нужно зарегистрировать в Росреестре. Исключение - одно: если участок находится в государственной или муниципальной собственности и срок действия сервитута не превышает 3 лет. С целью госрегистрации можно обращаться в МФЦ, результатом станет получение выписки из ЕГРН с указанием сведений обо всех имеющихся обременениях конкретного земельного участка.

Если владелец участка отказался предоставлять сервитут, вопрос можно решить в суде.