Когда необходима регистрация договора в Росреестре? Как правильно оформить сделку? Где? Сколько времени это может занять? Кому откажут в регистрации? Об этом - в нашем сегодняшнем материале.
Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более 1 года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.
Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему? Казалось бы, пролонгация соглашения - это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто “выгнать” нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора “не существует”).
А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду? Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.
Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.
Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?
Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.
Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:
-
Оригиналы договора аренды в 3 экземплярах (обратите внимание - необходимы именно оригиналы);
-
Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
-
Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);
-
Документ об уплате пошлины.
С какими нюансами вы можете столкнуться? В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т.д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).
Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.
Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.
Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:
-
Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.
-
Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН - на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;
-
Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора - родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.
Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:
-
Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.
-
Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.
(Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие).
Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения?
Можно подать документы через МФЦ (записаться на прием нужно заранее), как сказано выше, а можно - непосредственно через Росреестр, но только через сайт, удаленно. Это можно сделать, если и у вас, и у второй стороны есть электронная цифровая подпись.
Также можно отправить нотариально заверенные копии документов почтов в Росреестр. И обязательно сопроводить заказное письмо описью вложения.
Каков срок регистрации договора аренды помещения? Обычно процесс занимает не более 9 рабочих дней. Для регистрации договоров с техническим планов к этому сроку нужно прибавить еще 5 дней.
В каких случаях в регистрации договора аренды помещения могут отказать?
-
Если в документе есть исправления от руки;
-
Если собственник указал условием совершения любых действий личное присутствие, а сделка регистрируется через представителя;
-
Если на недвижимость наложен арест, или банк не дал согласие на ее сдачу.
На устранение недостатков обычно дается до 3 месяцев.
Если все сделано правильно, в дальнейшем вы сможете расторгнуть договор досрочно через суд или по соглашению сторон.
