Арендная плата
Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Немало судебных споров связано с установлением размера арендной платы. Включает ли в себя арендная плата за пользование имуществом арендную плату за пользование земельным участком?
В силу действия п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Таким образом, арендная плата за пользование спорным сооружением фактически включает в себя одновременно и арендную плату за пользование земельным участком (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 г. №А19-14055/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 г. №А50-7545/2015, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 г. №А75-9375/2015).
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель предоставляет арендатору полномочия на пользование арендуемым имуществом, не получая взамен встречного равноценного обеспечения своих интересов. Такой договор может быть признан недействительным (определение АС Свердловской области от 27.10.2015 г. №А60-40492/2014, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 г. №А38-3295/2007).
АРЕНДА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛЬЯ: ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Объект аренды
В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
То есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ, письмо Минэкономразвития РФ и ФСГР и кадастра и картографии от 29.10.2015 г. №20-02000/15).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).
Так, если в тексте договора аренды не указаны данные, позволяющие идентифицировать сдаваемое в аренду имущество, то предмет договора не определен, в связи с чем, такой договор признается судами незаключенным (постановление АС Северо-западного округа от 14.03.2016 г. №А44-2906/2014, АС Курской области от 18.03.2016 г. №А35-4701/2015).
Какие последствия признания договора аренды не заключенным?
В связи с незаключенностью договора аренды (в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), у ответчика отсутствуют правовые основания занимать принадлежащие истцу помещения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 г. А58-3698/2011).
Арест предмета аренды
По тем или иным причинам на сдаваемое в аренду имущество может быть наложен арест.
Является ли договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, действительным?
Верховный суд в п.94 Постановления (Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ») отметил, что по смыслу п.2 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (п.5 ст.334, 348, 349 ГК РФ).
Таким образом, по мнению судов, сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 г. №А82-12991/2015, определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 г. №А14-1925/2015).
