Артем решил продать двухкомнатную квартиру, подаренную бабушкой. Молодой человек впервые подавал квартиру и не понимал, в чем различия между рыночной и кадастровой стоимостью. Рассказываем, что такое КС и для чего используется.
Что такое кадастровая стоимость
КС — это сумма, в которую государство оценивает жилую или коммерческую недвижимость с целью взимания налогов, определения размера госпошлины при судебных разбирательствах или при наследовании недвижимого имущества. КС нужна при заключении разных видов сделок: продажи, дарения, аренды и так далее.
Помимо КС применяется рыночная (РС), которую устанавливают собственники и риелторы. РС — это цена здания, квартиры, участка или другой недвижимости, за которую можно продать или купить объект. Такую цену определяют в соответствии 135-ФЗ.
ИЗМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
КС в отличие от РС определяют методом массовой оценки на основе сегментации и группировки объектов, экономических факторов и динамики цен в конкретном регионе.
Главное различие между двумя видами стоимости в том, что при определении РС учитываются спрос и состояние объекта, а по КС главную роль играет ценовая политика региона.
РС постоянно меняется каждый день под влиянием рыночных факторов, а КС рассчитывают с определенной периодичностью, чаще всего раз в 3–5 лет. Внеочередную оценку могут провести, если 30% собственников в субъекте РФ оспорили КС.
В Москве их утверждает Департамент городского имущества раз в два года. Такая же периодичность расчетов установлена и в других городах федерального значения, в том числе в Санкт-Петербурге.
Как определяют КС
Решение о проведении оценки кадастра принимают органы власти или местного самоуправления. При определении КС недвижимости учитывают:
-
местоположение;
-
год постройки
-
материал стен;
-
серию дома;
-
состояние объекта;
-
другие факторы.
По результатам определения КС согласно методическим указаниям о государственной оценке, кадастровые инженеры и специалисты региональной бюджетной организации проводят контроль результатов. Итоговую КС утверждает исполнительный орган власти субъекта РФ. Результаты вносятся в кадастр недвижимости.
Так как расчеты КС проводятся в удаленном режиме, условная «двушка» Артема с «бабушкиным ремонтом» будет стоит столько же, сколько «двушка» его соседки Елены из 205-й квартиры с дизайнерским ремонтом.
Сторонняя оценка жилья проводится по следующему алгоритму:
-
Исполнительный орган гос. власти субъекта РФ определяет необходимость оценки.
-
Специалисты собирают данные об объекте, производят расчеты и публикуют предварительные результаты в Росреестре.
-
Собственник вправе подать заявление об оспаривании КС при наличии грубых ошибок в расчетах.
-
Заявление о пересмотре КС, поданное в комиссию по спорам о КС, рассматривается в течение 30 суток с даты его поступления в ведомство. Назначается дата проведения заседания комиссии: заявитель получает уведомление.
-
В течение пяти дней после проведения заседания комиссии и принятия решения, собственник получит еще одно уведомление.
-
Изменения вступят в силу с 01.01 следующего года.
Если решение комиссии или результаты определения КС собственника не устраивают, он может оспорить их в суде в течение пяти лет с момента публикации сведений в ЕГРН и до момента, когда сведения будут скорректированы в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.
ПРОКОНСУЛЬТИРУЕМ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ
Срок рассмотрения данной категории дел в суде — два месяца. В особо сложных случаях срок может быть продлен еще на один месяц.
Зачем нужна КС
КС используется для разных целей, в частности для определения величины:
-
Налога на имущество (п.1 ст.403 НК РФ) — для недвижимых объектов. Сведения о КС размещают на сайте Росреестра и в МФЦ, а также в ЛК на сайте ФНС.
-
Земельного налога — для участков. Ставка составляет 0,3%– 1,5%. Местные власти могут вводить послабления.
-
Налога при дарении недвижимости — КС применяется, если в договоре не указана рыночная стоимость имущества, если даритель — не ближайший родственник одаряемого. Для резидентов РФ НДФЛ составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Налога при продаже квартиры — если стоимость сделки по ДКП превышает 70% от КС жилья, придется заплатить госпошлину с этой суммы.
-
Госпошлины, которую уплачивает собственник при нотариальном заверении сделок с недвижимостью.
Как РС влияет на КС?
Если рыночная стоимость квартиры снижена более чем на 30% с момента последней кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Новые показатели не могут превышать внесенные ранее в ЕГРН. Выписку можно получить в режиме онлайн на сайте Росреестра. После того как собственник узнал КС, он вправе обратиться в региональное бюджетное учреждение за пояснениями.
Артем выяснил, что при оценке «двушки» специалисты перепутали площадь. Вместо 65 квадратных метров указали 56. В этом случае Артем вправе инициировать повторную оценку КС.
Обратиться можно в МФЦ или в госорган, проводивший оценку. Заявление можно составить в произвольной форме: указать на ошибку и приложить документ о праве собственности, в нашем примере — договор дарения. Направить письмо можно по почте или по адресу электронной почты
Оспорить КС можно только в случае, если приведенная стоимость явно не соответствует действительности: либо сильно занижена, либо, наоборот, сильно завышена. Для этого собственнику недвижимости необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре или подать заявление в суд, заручившись поддержкой юриста. В первом случае потребуется предоставить: выписку о КС из МФЦ, выписку из ЕГРН и документ о праве собственности (ДКП, договор дарения или другой правоустанавливающий документ), отчет об оценке недвижимости в бумажном и электронном экземпляре.
Поскольку Артем — единственный владелец двухкомнатной квартиры, он решил сразу идти в суд. Подготовить документы ему помог юрист компании «РосКо», который затем представлял интересы молодого человека в суде. Наши герои с легкостью выиграли дело.
