Признание договора купли-продажи доли недействительным

Доля в праве собственности – это всегда непростая тема, порождающая множество споров. Многие владельцы недвижимости пытаются обойти норму о приоритетном праве сособственников на покупку доли, а многие владельцы акций стремятся оспорить сделки по продаже того или иного пакета. В этой статье мы рассмотрим и ситуации с долями в недвижимости, и в ООО и акционерных обществах.

На каких основаниях можно оспорить такой договор? Давайте начнем с общих оснований, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.

Все это поводы оспаривания договора купли-продажи доли актуальны и в случае с квадратными метрами, и в случае с частями недвижимого имущества. Перечислим их:

1. Притворная сделка. Например, вы хотели укрыться от налогов и продали своему родственнику долю в уставном капитале предприятия за символическую сумму. Или хотели избежать взыскания в счет долга и продали часть квартиры своему другу, также за символическую цену. То есть, притворная (мнимая) продажа совершается не с целью реальной передачи прав от одного человека (или юрлица) другому, а с целью прикрыть другую сделку или избежать каких-либо правовых последствий.

2. Сделка, совершенная в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, а также в состоянии временной утраты дееспособности (по состоянию здоровья). Ранее такие сделки, удостоверенные нотариусом, заканчивались поражением истца, поскольку считалось, что заверение юриста гарантирует добросовестность и действительность договора. В 2020 году Верховный суд внес ясность в этот вопрос. Он вынес определение № 305-ЭС20-4610. При наличии в деле доказательств психолого-психиатрической экспертизы, суд первой инстанции отдел предпочтение показаниям нотариуса, что признано Верховным судом недопустимым. А значит, нотариальное удостоверение сделки не гарантирует ее неоспоримости.

3. Сделка, совершенная несовершеннолетним или недееспособным без согласия опекунов или законных представителей.

4. Без согласия супруга или супруги, владеющим(-ей) долей совместно с продавцом.

5. Под влияние угроз, давления, принуждения, шантажа;

6. Если покупатель заблуждался относительно природы сделки. Например, он приобрел долю в квартире, а фактическое количество метров оказалось меньше заявленного, или приобретена долю в уставном капитале общества, а после подписания договора оказалось, что сумма долговых обязательств снижает ценность доли в 2 раза.

Договор является недействительным: другие основания

В случаях с продажей долей в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала, очень часто возникают сложности. По закону, если вы берете ипотеку и сразу используете маткапитал, вы выделяете доли мужу и детям. Но бывают ситуации, когда доли сразу нельзя выделить, либо «капитал» использовался уже после оформления ипотеки и права собственности.

И в этом случае именно договор продажи доли будет являться недействительным. То есть, новый собственник будет иметь право собственности только на часть квартиры, кроме этих долей (Челябинский областной суд определение № 11-6047/2017 от 5 мая 2017).

Рассмотрим еще один спорный момент: договор является недействительным, если вы не предложили собственникам остальных долей приобрести вашу долю? Нет, статья 250 пункт 3 ГК РФ не влечет за собой таких последствий. Суд произведет перевод прав и обязанностей покупателя на другого участника общей долевой собственности (то есть, он сможет и будет обязан приобрести долю). Делается это в трехмесячный срок, если он уже истек, ваш сособственник уже не сможет потребовать вернуть ему преимущественное право покупки.

Мы рассмотрели основные вопросы, которые связаны с оспариванием сделок купли-продажи доли в недвижимом имуществе или уставном капитале. Поэтому, если у вас возникает спорная ситуация, рекомендуем обратиться к специалисту, который разберет ваше дело детально и расскажет, есть ли основания для ничтожности или недействительности.