Когда подарок оборачивается необходимостью платить налоги?

В каких случаях за подаренную недвижимость нужно платить налоги? Как посчитать налог? В каком порядке нужно оплачивать налог? Давайте разбираться!

Получать что-либо в дар всегда приятно, особенно если речь идет о недвижимости. Как правило, дарение недвижимости является одной из форм передачи квартиры, дома близкому родственнику либо иному лицу. Так дарителю не нужно задумываться об оформлении завещания, ведь можно еще при жизни распорядиться своим имуществом.

Однако, подарив недвижимость, стороны уже потом понимают налоговые последствия такого дара.

Так, бабушка решила подарить единственному близкому для нее человеку - троюродному брату своей сестры квартиру. Последствия такого дарения были неожиданностью для одаряемого.

Важно знать, что от уплаты НДФЛ освобождены доходы в виде недвижимости, полученной в дар, по заключенному договору дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками (абз.1 п.18.1 ст.217 НК РФ, письмо ФНС РФ от 02.06.2021 г. №БС-4-11/7663@).

В этой связи необходимо понять, кого считать близкими родственниками для целей налогообложения. 

Кто из близких родственников может не платить НДФЛ с полученного дара?

Для целей налогообложения близкими родственниками являются лица, указанные в СК РФ. Их перечень закрыт (ст.2 и ст.14 СК РФ):

супруг и супруга;

• родители, в т.ч. усыновители;

• дети, в т.ч. усыновленные;

• дедушка и бабушка;

• внуки;

• братья и сестры, в т.ч. полнородные и неполнородные.

Неполнородными братьями и сестрами являются братья и сестры, происходящие от разных отцов или разных матерей.

Таким образом, иные родственники, например, тети и дяди, двоюродные сестры и братья, не являются близкими, а поэтому освобождение от НДФЛ на них не распространяется.

Тем не менее, в ряде случаев освободить от уплаты НДФЛ могут и неблизкого родственника. Например, если суд признает их членами одной семьи. Чаще всего, речь идет о неофициальном браке, когда лица много лет проживают вместе, ведут совместное хозяйство. Тогда одаряемый для освобождения от НДФЛ должен принести решение суда налоговикам (письмо Минфина РФ от 29.01.2018 г. №03-04-05/4896).

Но даже, если подарок получен от близкого родственника, одаряемый может заплатить налог при последующей продаже недвижимости.

По какой ставке и от какой стоимости рассчитывается налог при получении в дар недвижимости?

С подаренной недвижимости неблизкому родственнику нужно заплатить налог по ставке НДФЛ - 13%. Для нерезидентов ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Доходом при дарении считается экономическая выгода по приобретению имущества, определяемая исходя из рыночной стоимости (абз.1 п.18.1 ст.217 НК РФ, письмо Минфина РФ от 27.08.2012 г. №03-04-08/8-278). Если получена в дар доля в объекте недвижимости, то налоговая база будет рассчитываться исходя из соответствующей доли кадастровой стоимости этого объекта (п.6 ст.214.10 НК РФ).

Основным вопросом является определение стоимости полученной в дар недвижимости. При заключении договора дарения велик соблазн свести эту сумму к минимуму, чтобы меньше заплатить налог. Однако для расчета НДФЛ налоговики возьмут кадастровую стоимость недвижимости, которая действует по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Как определить кадастровую стоимость недвижимости?

Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости недвижимости при получении ее в дар возможно только при условии наличия сведений об их кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности (письмо ФНС РФ от 19.02.2024 г. №БВ-4-7/1786@).

Этот вывод основан на решении высших судей (определение СК ВС от 20.12.2023 г. №46-КАД23-17-К6). В данном деле рассматривалась ситуация, когда налоговики рассчитали НДФЛ с дохода от подаренной недвижимости в 2020 году, а в расчет взяли кадастровую стоимость, установленную в 2021 году. Поэтому если отсутствуют сведения о кадастровой (рыночной) стоимости недвижимости, то налоговики должны исходить из ее инвентаризационной стоимости.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость, налогоплательщику нужно заказать выписку ЕГРН.

Запрос на получение электронной выписки можно отправить через «Госуслуги» или «Росреестр».

А бумажную выписку можно заказать непосредственно в Росреестре или МФЦ. 

Как впоследствии рассчитывается налог при продаже подаренной квартиры?

Получив в дар недвижимость, новоявленный собственник может продать ее.

В этом случае может возникнуть НДФЛ у близкого родственника, которому была дарована недвижимость. Все зависит от минимального срока владения недвижимым имуществом.

Для близких родственников и членов семьи, получивших в дар недвижимость, такой срок составляет 3 года, для остальных граждан - 5 лет (п.3 и п.4 ст.217.1 НК РФ).

Рассмотрим 2 кейса.

1 вариант. Близкий родственник получил квартиру в дар и продал ее до истечения 3 лет.

Дочь получила от матери в дар квартиру, кадастровая стоимость которой - 5 млн рублей.

Поскольку дочь и мать являются близкими родственниками, то НДФЛ с дохода дочь не платит.

2 года спустя дочь продает квартиру за 7 млн рублей.

Объектом налогообложения будет являться стоимость:

7 млн рублей - 1 млн рублей = 6 млн рублей, где 1 млн рублей - имущественный вычет.

Имущественный вычет при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков уменьшает облагаемую сумму на 1 млн рублей или на 250 тыс. рублей - при продаже нежилых помещений, гаражей.

Тогда дочери придется заплатить в бюджет - 780 тыс. рублей:

6 млн рублей х 13% = 780 тыс. рублей.

Если бы дочь подождала бы хотя бы год с продажей квартиры, то ей не пришлось бы совсем оплачивать налог.

2 вариант. Не близкий родственник получил квартиру в дар и продал ее до истечения 5 лет.

Троюродный племянник получил от тети в дар квартиру, кадастровая стоимость которой - 5 млн рублей.

НДФЛ с дохода составит: 5 млн рублей х 13% = 650 тыс. рублей.

4 года спустя племянник продает квартиру за 7 млн рублей.

Объектом налогообложения будет являться стоимость:

7 млн рублей - 5 млн рублей = 2 млн рублей, где

5 млн рублей - кадастровая стоимость, с которой уже был оплачен налог.

Тогда племяннику придется заплатить в бюджет - 260 тыс. рублей:

2 млн рублей х 13% = 260 тыс. рублей.

Как оплатить налог и отчитаться перед налоговой инспекцией?

Если у налогоплательщика возникает обязанность оплатить НДФЛ, то необходимо:

1) Подготовить необходимый пакет документов в налоговую инспекцию:

• паспорт продавца;

• договор дарения и купли-продажи;

• выписку из ЕГРН;

• банковскую выписку о получении средств за недвижимость.

2) Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была продана недвижимость.

Удобнее всего заполнять декларацию в личном кабинете налогоплательщика.

3) Заплатить налог до 15 июля, следующего за истекшим налоговым периодом (п.4 ст.228 НК РФ).

При получении в дар недвижимости от неблизкого родственника, одаряемый вместе с подарком получает расходы в виде оплаты НДФЛ с кадастровой стоимости объекта. Впоследствии, чтобы не платить налог с продажи имущества, собственнику нужно подождать либо 3 года, либо 5 лет. В этом случае не придется и отчитываться в налоговую инспекцию.