Какие налоги заплатит ИП при продаже недвижимости?
Бизнесмены могут иметь в собственности объекты недвижимости. Какой налог заплатит предприниматель, если продаст свое имущество? Рассмотрим несколько сценариев продажи основных средств.
У предпринимателя могут находиться в собственности объекты недвижимости - от квартиры, в которой он проживает до нежилых помещений, в которых размещается склад или офис.
Особенность статуса ИП заключается в том, что его имущество не разграничивается на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему как ИП (п. 4 постановления КС РФ от 17.12.1996 г. №20-П).
При регистрации бизнеса ИП выбирает определенный режим налогообложения. Налоги, которые должен заплатить бизнесмен при совершении сделок по продажи недвижимости зависят как от выбранного режима, так и от того, как использовался продаваемый объект.
Как понять способ использования имущества?
Порядок налогообложения операций по продаже недвижимости зависит от вида имущества и целевого использования. Здесь важно понимать: это доход от предпринимательской деятельности или доход физического лица (письмо Минфина РФ от 06.03.2024 г. №03-04-05/20449).
Так, признаками того, что недвижимость использовалась в бизнесе, являются:
- сдача ее в аренду;
Например, нежилое помещение продолжительное время систематически сдавалось ИП в аренду. Несмотря на то, что объект недвижимости был куплен до регистрации гражданина в качестве ИП и продавался им как физическим лицом, имущество использовалось в предпринимательской деятельности, имело статус нежилого помещения (письмо Минфина РФ от 05.03.2022 г. №03-04-05/16195, постановление АС Поволжского округа от 21.12.2023 г. №А57-6558/2023).
- выписки банка, свидетельствующие о регулярном осуществлении предпринимательской деятельности в отношении этого объекта;
Например, несение расходов на охрану объекта, телефон, водоснабжение и иные хозяйственные расходы подтверждают регулярное использование объекта недвижимости в целях предпринимательской деятельности и извлечения прибыли (постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.06.2020 г. №А53-27776/2019).
- выписка из ЕГРИП, в которой у ИП в числе видов бизнеса указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества (письма Минфина РФ от 16.11.2021 г. №03-11-11/92368, ФНС РФ от 12.02.2020 г. №СД-19-3/29@);
Например, у ИП в ЕГРИН приведен код по ОКВЭД - 68.1 (ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)).
-
уменьшение доходов ИП на расходы по покупке помещения и подача в ИФНС специального уведомления, чтобы не оплачивать налог на имущество с физических лиц;
-
перевод жилых помещений в нежилые помещения для использования в бизнесе;
Например, приобретенная ИП квартира была переведена в нежилое помещение и использовалась в качестве магазина - исключительно в предпринимательских целях (постановление АС Уральского округа от 23.03.2022 г. №А07-1483/2021).
- осуществление ИП деятельности агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе (письмо Минфина РФ от 05.03.2022 г. №03-04-05/16195);
Например, ИП переуступил физическим лицам право требования от застройщика передачи в собственность 12 квартир. Данная реализация произведена не в личных, семейных целях, а связана с предпринимательской деятельностью ИП (постановление АС Волго-Вятского округа от 10.03.2022 г. №А17-9698/2020).
- в сделках купли-продажи, актах приема-передачи недвижимости продавцом значится не физическое лицо, а ИП.
Какими налогами облагается продажа недвижимости ИП, которая использовалась в личных целях?
Бизнесмен может продать имущество, которое не задействовано в предпринимательской деятельности. Например, квартиру, коттедж, гараж.
Доход, никак не связанный с бизнесом, будет облагаться НДФЛ (письмо Минфина РФ от 28.06.2023 г. №03-04-05/60201).
Как избежать уплаты НДФЛ?
Не всегда продажа квартиры облагается НДФЛ - все зависит от того, когда была приобретена продаваемая квартира. Если ИП - собственник владел ею более установленного минимального срока – 3 года или 5 лет, то ему не нужно уплачивать НДФЛ и сдавать какую-либо налоговую отчетность.
Минимальный срок зависит от того, как приобретена продаваемая недвижимость.
В иных случаях применяется пятилетний срок владения недвижимостью.
Для того чтобы бизнесмену посчитать срок владения недвижимостью, нужно отталкиваться от даты регистрации права собственности на имущество. Эта дата указывается либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН.
Какими налогами облагается продажа недвижимости ИП, которая использовалась в бизнесе?
Порядок исчисления налогов при продаже недвижимости, которая использовалась в бизнесе, зависит от режима налогообложения, который выбрал бизнесмен.
В этом случае может быть два варианта: ИП применяет спецрежим или ОСН.
Как облагается продажа недвижимости у ИП на спецрежиме?
Реализация коммерческой недвижимости может облагаться УСН или ЕСХН. Продажа недвижимости не подпадает под патентную систему налогообложения. Поэтому, если ИП совмещает патент с УСН или ЕСХН, то продажа недвижимости подпадает под специальные режимы. Если нет, то облагается в рамках ОСН (п.2 ст.346.43 НК РФ).
Важно знать, что в 2025 году ИП - «упрощенец» может уплачивать НДС по ставке 5,7 либо 20% с продажи коммерческой недвижимости, если в 2024 году его доход превысил 60 млн рублей. Продажа жилых помещений, которые использовались в бизнесе, освобождены от уплаты НДС.
Как облагается продажа недвижимости у ИП на ОСН?
При продаже недвижимости, которую ИП использовал в бизнесе, платится НДФЛ и НДС.
Порядок налогообложения жилой и нежилой недвижимости различается.
1. В части жилых объектов, используемых в предпринимательской деятельности, действует то же правило, что и при применении для личных целей. В этом случае избежать уплаты НДФЛ можно, если срок владения составлял – 3 года или 5 лет.
НДС с продажи жилой недвижимости также не платится, поскольку данная операция освобождена от налога (пп.22 п.3 ст.149 НК РФ).
2. В части нежилых объектов, используемых в бизнесе, НДФЛ начисляется кассовым методом – на дату поступления денег на расчетный счет бизнесмена (пп.1 п.1 ст.223 НК РФ).
При этом не имеет никакого значения срок владения недвижимостью.
Зато ИП может учесть все расходы, связанные с продажей, в составе профессионального вычета. Например, амортизация, затраты на оценку недвижимости, предпродажную подготовку.
При продаже имущества начисляется НДС, если только ИП не получил освобождение (п.1 ст.143 НК РФ).
Выводы
Если недвижимость использовалась ИП в бизнесе, то налог с ее продажи должен быть уплачен в зависимости от выбранной им системы налогообложения. Если продается личная недвижимость, то ИП платит налоги как обычное физическое лицо. В некоторых случаях НДФЛ можно избежать – если срок владения имуществом составляет 3 года или 5 лет.
