Как осуществить сделку с недвижимостью между физическими лицами с участником из недружественной страны?

Как зарегистрировать сделки купли-продажи объектов недвижимости между физическими лицами, один из которых может быть участником из недружественной страны? В каких случаях не требуется одобрение сделки Правительственной комиссией?

На территории России, начиная с марта 2022 г., действует специальный порядок заключения сделок с объектами недвижимости, участниками которых являются граждане из иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России (Указы Президента РФ от 01.03.2022 г. №81 и от 05.03.2022 г. №95).

Важно знать, что особый порядок не действует, если сделки проводятся между физическими лицами, которые являются резидентами дружественных нам стран.

А недружественными странами являются такие страны, как Андорра, Австралия, Албания, США, Великобритания, Канада, Исландия, Швейцария, Украина, Монако, Новая Зеландия, Япония, Сингапур, Черногория, Норвегия, а также ряд других стран (распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 г. №430-р).

Физические лица из этих стран, а также граждане других стран, работающие на компании из недружественных стран, не могут свободно заключать сделки с недвижимостью на территории России.

Как заключить сделку с иностранцем из недружественной страны?

При заключении договора купли-продажи недвижимости участники сделки самостоятельно определяют его условия с учетом действующего законодательства. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то документы и проект договора должны быть предоставлены нотариусу.

Для совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, если в них принимают участие граждане из недружественных стран, необходимо получить одобрение Правительственной комиссии.

Иначе сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Для получения разрешения нужно придерживаться следующего алгоритма:

1) Подать заявление в Минфин РФ до совершения сделки с недвижимостью.

Порядок выдачи разрешений и форма заявления приведены на официальном сайте.

В заявлении нужно указать участников сделки, сумму и условия сделки.

К заявлению нужно приложить дополнительные документы (постановление Правительства РФ от 06.03.2022 г. №295):

• паспорт физического лица;

• документ, в котором содержатся сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах.

Документы, составленные на иностранном языке должны быть легализованы и переведены на русский язык с заверением у нотариуса.

• по электронному адресу: podcom@minfin.gov.ru при условии подписания ЭЦП; 

• по почте либо нарочным по адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д.9, 5 подъезд, каб.121.

Впоследствии полученное разрешение включается в пакет документов, подаваемых на регистрацию сделки в Росреестр.

Пакет документов с разрешением можно направить через «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, у нотариуса либо подать лично. Движение заявления граждане могут отслеживать на сайте Росреестра в разделе «Проверка исполнения запроса (заявления)».

3) Дождаться решения комиссии.

Комиссия либо выдает разрешение на одну сделку или несколько сделок с недвижимостью на конкретный либо на неопределенный срок, либо отказывает в выдаче разрешения.

В каких случаях можно провести сделку с недвижимостью без разрешения комиссии?

В отличие от участников сделки - компаний, для сделок между физическими лицами - нерезидентами из недружественных стран сделаны послабления (п.5 указа Президента РФ от 04.05.2022 г. №254). Так, не нужно получать специальное разрешение на регистрацию сделок, если:

• объекты недвижимости безвозмездно приобретают физические лица, являющиеся резидентами (выписка из протокола заседания Правительственной комиссии от 28.09.2022 г. №05-06-10/ВН-49653);

В данном случае речь идет о валютном, а не о налоговом резидентстве.

К резидентам относятся (п.1 пп.6 ст.1 Федерального закона от 10.12.2003 г. №173-ФЗ):

• граждане России;

• иностранцы и лица без гражданства, имеющие ВНЖ;

• российские компании и их филиалы, представительства, открытые за рубежом.

Например, иностранец с ВНЖ безвозмездно получил у российского гражданина объект недвижимости в России.

• объекты недвижимости, включая строящиеся объекты, находятся за рубежом (п.1.11 официального разъяснения ЦБ РФ от 18.03.2022 г. №2-ОР);

Особый порядок действует только в отношении, недвижимости, находящейся на территории РФ.

• расчет по сделке купли-продажи недвижимости осуществляется по зарубежному счету или вкладу резидента и сведения об этом счете или вкладе раскрыта российским налоговикам;

Резиденты РФ, имеющие зарубежные счета в банках, а также брокерские счета, ценные бумаги и иные зарубежные финансовые активы, должны предоставлять в налоговую инспекцию специальный отчет.

Физическое лицо-резидент РФ до 1 июня следующего года должно представить налоговикам отчет.

• продаются объекты недвижимости иностранцу;

• покупается недвижимость у иностранца при условии зачисления средств по сделке на счет типа «С»;

Это особые счета, которые открываются банком нерезидентам. Счет типа «С» открывается только в пользу продавца объекта недвижимости.

Режим работы банковского счета разъяснен на официальном сайте ЦБ РФ.

• покупается недвижимое имущество у резидентов;

Например, иностранец из недружественного государства может купить недвижимость у резидента РФ.

• происходит безвозмездная передача объектов недвижимости между супругами либо близкими родственниками;

Близкими родственниками являются (ст.2, ст.14 СК РФ):

• родители, в т.ч. усыновители;

• дети, в т.ч. усыновленные;

• дедушка и бабушка;

• внуки;

• братья и сестры, в т.ч. полнородные и неполнородные.

При совершении подобных сделок пакет документов предоставляется в Росреестр без специального разрешения.

• заключение договоров участия в долевом строительстве, обязательства по которым исполняются резидентами с физическими лицами из недружественных государств.

Выводы

Если резидент РФ приобрел объекты недвижимости у иностранца из дружественного государства, например, Турции, то ему не нужно получать одобрение сделки у Правительственной комиссии.

Но если гражданин из недружественного государства приобрел ценные бумаги либо доли компании из недружественной страны, то на осуществление сделки с недвижимостью нужно получать одобрение Правительственной комиссии.

Ограничения в части заключения сделок с недвижимостью также распространяется на физических лиц, которые:

• имеют гражданство недружественного государства;

• зарегистрированы в недружественном государстве;

• лица, которые контролируются иностранцами из недружественных стран либо которые зарегистрированы в таких странах.

В ряде случаев резиденту - физическому лицу не нужно получать одобрение Правительственной комиссии. Перечень таких сделок прописан в п.5 указа Президента РФ от 04.05.2022 г. №254.