Договор аренды помещения образец

Договор аренды является одним из самых частых гражданско-правовых договоров в бизнесе. Тем не менее, стороны договора часто допускают ошибки, последствия которых могут оказаться плачевными.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Прежде чем перейти к рассмотрению существенных договоров аренды помещения, отметим, что еще на преддоговорной стадии, необходимо проверить, кому принадлежит помещение.

На практике известны случаи, когда арендатор заключает договор аренды с мошенниками или лицами, не уполномоченными сдавать помещение в аренду. 

Существенные условия договора аренды помещения

Договоры аренды недвижимого имущества (помещения) относятся к той категории сделок, которые должны быть заключены в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст.651 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора аренды.

Однако на практике по тем или иным причинам у контрагентов может отсутствовать заключенный договор аренды в письменном виде. Как отмечают суды, отсутствие между сторонами договора аренды недвижимого имущества, не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за используемое имущество (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 г. №А57-9948/2015).

При вынесении решения подобных решений, суды руководствуются разъяснениями, изложенными в п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 и Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25: если арендодателем были выполнены все условия договора аренды, то суды делают вывод о сложившихся между сторонами договорных отношениях. 

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

В договоре аренды должны быть указаны такие существенные условия как:

• предмет аренды (п.3 ст.607 ГК РФ);

• арендная плата (ст.654 ГК РФ);

• иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Размер арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст.614 ГК РФ). По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за недвижимое имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за это имущество (п.2 ст.652 ГК РФ, постановление АС Уральского округа от 24.09.2015 г. №А60-56963/2014).

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель предоставляет арендатору полномочия на пользование арендуемым имуществом, не получая взамен встречного равноценного обеспечения своих интересов. Такой договор может быть признан недействительным (Постановление АС Уральского округа от 01.06.2017 г. №А60-40492/2014). 

ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Предмет (объект) аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ, письмо Минэкономразвития РФ и ФСГР и кадастра и картографии от 29.10.2015 г. №20-02000/15). 

Если в тексте договора аренды не указаны данные, позволяющие идентифицировать сдаваемое в аренду помещение, то  предмет договора не определен, в связи с чем, такой договор признается судами незаключенным (Постановление АС Северо-западного округа от 14.03.2016 г. №А44-2906/2014).

В этом случае для арендатора наступают неблагоприятные последствия. В связи с незаключенностью договора аренды (в договоре аренды  отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), у ответчика отсутствуют правовые основания занимать принадлежащие истцу помещения (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 г. №А58-3698/2011). 

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (I ЧАСТЬ)

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (II ЧАСТЬ)

Иные условия

Договор аренды может содержать требования к использованию помещения, условия содержания помещения, распределение прав и обязанностей сторон в отношении ремонта помещения, оплаты стоимости коммунальных услуг, охраны помещения, вывоза мусора и пр.