Договор купли-продажи земельного участка
Покупка земельного участка может быть потенциально очень выгодным предприятием. Земля постоянно дорожает, поэтому впоследствии ее можно будет продать и получить хорошую прибыль с этой сделки. Купить можно землю как для собственного пользования — например, для постройки на ней частного дома — так и для коммерческой эксплуатации. Правда, чтобы заключить такую сделку, вам понадобится правильно составленный договор купли-продажи земельного участка (ДКП). Как составить такой документ и на какие моменты обязательно стоит обратить внимание, рассказывают специалисты юридической компании «РосКо».
Что такое ДКП
Договор купли-продажи — это особое соглашение между продавцом и покупателем, которое свидетельствует о том, что продавец готов передать принадлежащий ему земельный участок (ЗУ) в собственность покупателю, а тот, в свою очередь, готов выплатить за него заранее оговоренную и прописанную в документе сумму. Предметом такого договора является передача прав на законное владение ЗУ от одного человека к другому за обозначенную цену.
Купить или продать можно не любой участок, а только тот, который поставлен на кадастровый учет. Иными словами, информация о нем должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если же такой информации в государственном реестре нет, то сделка не может состояться. Сначала придется размежевать участок (то есть определить его точные границы) и поставить его на учет, а только затем составлять ДКП и заключать сделку.
Какие сведения необходимо указать в ДКП
ДКП обязательно должен быть составлен в письменном виде. В устной форме такой договор не может быть заключен. Как и любой другой подобный документ, ДКП должен состоять из нескольких частей: преамбулы, основной части, реквизитов сторон.
В документе нужно обязательно указать следующие сведения:
-
предмет договора;
-
права и обязанности каждой из сторон сделки;
-
ответственность обеих сторон;
-
стоимость сделки и порядок расчетов между сторонами;
-
порядок разрешения спорных ситуаций;
-
срок, в течение которого участок должен быть передан от продавца покупателю;
-
информация о обременении или ограничениях, если они существуют;
-
данные о расположенных на участке объектах недвижимости, если они есть;
-
реквизиты обеих сторон и их подписи.
Если ЗУ находится в общей совместной собственности, то также потребуется согласие второго супруга на его продажу. Если сделка заключается по доверенности, то нужно будет также предоставить заверенную нотариусом доверенность, которая будет подтверждать полномочия доверенного лица. Если на участке есть дом, в ДКП также нужно будет указать его кадастровый номер, площадь, адрес и этажность.
Уточнение предмета договора
Чтобы ДКП был действительным, в нем важно максимально точно указать все необходимые сведения о ЗУ, которые помогают установить, о каком именно участке идет речь в документе. Если этого не сделать, то сделка может быть объявлена незаконной или даже быть аннулирована.
Указать обязательно нужно следующие данные:
-
кадастровый номер ЗУ;
-
площадь ЗУ;
-
адрес;
-
вид разрешенного использования.
Определение стоимости участка
Еще одним важным пунктом ДКП является стоимость земельного участка. Важно определить ее правильно, поскольку при некорректных расчетах сделка может быть аннулирована.
В процессе ценообразования важно обращать внимание на следующие факторы:
-
стоимость близлежащих участков либо тех ЗУ, которые находятся на аналогичной территории;
-
спрос на конкретный ЗУ;
-
нормативную цену данного ЗУ.
Стоимость ЗУ не может быть ниже нормативной цены, которая определена Постановлением правительства России от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».
Нужно ли заверять ДКП у нотариуса
Сделать это можно, хотя такой обязанности у участников сделки в большинстве случаев нет. Существует два исключения: нотариальное заверение понадобится в том случае, если продается только одна из долей в праве собственности, а также если ЗУ принадлежит полностью недееспособному или ограниченно недееспособному человеку — например, ребенку. В остальных случаях ДКП можно не заверять вовсе, а можно заверить по желанию сторон. Нотариус поможет убедиться в том, что все оформлено правильно, а обе стороны сделки добросовестны и дееспособны.
Что следует уточнить перед заключением сделки
Прежде чем подписывать договор, лучше всего уточнить некоторые аспекты, касающиеся самого земельного участка. Таким образом они в дальнейшем не станут для вас неожиданным и зачастую неприятным сюрпризом.
Проговорить необходимо следующие вещи:
-
есть ли у участка какие-либо обременения или ограничения на продажу;
-
проложены ли все необходимые коммуникации на выбранный ЗУ и если нет, есть ли возможность их оперативного проведения;
-
нет ли несоответствия между реальными границами ЗУ и теми, что указаны в его кадастровом паспорте;
-
все ли собственники данного ЗУ согласны на его продажу;
-
какая из сторон договора берет на себя уплату госпошлин;
-
к какому типу принадлежит выбранный ЗУ.
Все эти параметры очень важны для дальнейшего пользования участком. Например, если выяснится, что ЗУ принадлежит к категории «для личного подсобного или дачного хозяйства», то на нем нельзя будет вести строительство. А если будет отсутствовать возможность проложить необходимые коммуникации, на участке будет невозможно жить.
Регистрация договора купли-продажи
После заключения сделки необходимо обязательно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это можно сделать через сам Росреестр, через любой МФЦ или через нотариуса, если вы выбрали заверить сделку нотариально.
Для регистрации перехода права собственности потребуется предоставить следующий набор документов:
-
сам ДКП в трех экземплярах — по одному для каждой из сторон и один для Росреестра;
-
квитанцию об уплате госпошлины;
-
оригиналы паспортов обеих сторон и СНИЛС;
-
акт приема-передачи, если передача недвижимости уже произошла.
Государственная регистрация занимает немного времени — обычно она завершается в течение семи-девяти дней. Размер госпошлины составляет 350 рублей за сам участок и 2000 рублей за находящийся на нем дом, если он там есть.
Как купить или продать земельный участок: чек-лист
-
Проверьте, что ЗУ поставлен на кадастровый учет. Если в государственном реестре его нет, необходимо его сначала туда внести, иначе сделка не будет признана действительной.
-
Составьте ДКП, укажите в нем все необходимые данные, включая стоимость сделки, кадастровый номер и другие характеристики ЗУ, а также информацию об участниках сделки купли-продажи.
-
Оплатите госпошлину за переход права собственности на ЗУ.
-
Подайте заявление в Росреестр на регистрацию перехода права собственности, приложите к нему все необходимые документы, включая ДКП.
Преимущества обращения в «РосКо»
Самостоятельно составить грамотный договор купли-продажи на земельный участок может быть достаточно сложно. Это нетривиальная задача, которая требует учесть массу всевозможных деталей и нюансов. Чтобы обезопасить себя и снизить риск того, что сделка будет отменена или аннулирована, лучше всего обратиться за помощью к юристам, которые являются специалистами в области земельного права. Найти таких экспертов можно в юридической компании «РосКо». Мы поможем правильно составить ДКП, подготовить все необходимые документы и провести сделку в соответствии с законом. На сайте «РосКо» можно найти шаблон ДКП, а также другие полезные материалы, которые могут помочь вам при совершении подобных сделок.
«РосКо» — это федеральная юридическая компания, которая присутствует на российском рынке с 2004 года. В штате компании работают проверенные и грамотные юристы разных специализаций, готовые оперативно ответить на любой вопрос юридической направленности и проконсультировать вас на любые темы. Работаем не только в Москве, но и по всей России.
