За 2025 год в России на 15-20% выросло количество судебных споров, где бывшие владельцы пытаются через суд вернуть уже проданную недвижимость. По данным Российской гильдии риэлторов, в большинстве случаев проигрывают добросовестные покупатели, которые честно заплатили за жилье. Как обезопасить себя при покупке недвижимости в подобных реалиях?
Почему так происходит?
Учащение случаев возврата недвижимости бывшими владельцами — следствие сложившейся судебной практики. Вот основные причины.
1. Презумпция осведомленности и добросовестности покупателя
Ключевая роль отводится статье 10 ГК РФ, которая закрепляет принцип добросовестности каждого участника гражданских правоотношений. Суды исходят из позиции, что покупатель, проявляя разумную осмотрительность, должен был проверить все обстоятельства, которые могли бы помешать сделке.
2. Основания для оспаривания сделки
Чаще всего иски подаются по следующим основаниям:
-
Статья 177 ГК РФ: договор может быть признан недействительным, если будет доказано, что на момент его подписания продавец не отдавал отчет в своих действиях. Для установления этого факта суд назначает комплексную судебно-психиатрическую экспертизу.
-
Статья 178 ГК РФ: еще одно основание для оспаривания — введение продавца в заблуждение. Нередки ситуации, когда пенсионер, подписывая документы, искренне полагал, что заключает иную сделку (например, договор ренты), а не безвозмездно отчуждал свое жилье по договору купли-продажи.
-
Статья 179 ГК РФ: основанием для аннулирования договора является его заключение под принуждением/влиянием обмана. Продавец может утверждать, что подписывал документы под давлением (угрозы, шантаж) или был введен в заблуждение мошенниками.
Чем это грозит покупателю?
В случае удовлетворения исковых требований суд руководствуется статьей 167 ГК РФ и применяет двустороннюю реституцию. Данная процедура обязывает обе стороны вернуть друг другу все, что было получено в рамках признанной недействительной сделки.
Это означает, что:
-
Покупатель возвращает недвижимость.
-
Продавец обязан вернуть полученные за нее деньги.
Но, как показывает пример семьи из Новосибирска, вернуть деньги зачастую невозможно. Деньги могут быть потрачены пожилым продавцом или украдены мошенниками, которые его «обработали».
Взыскивать средства с пенсионера, чей единственный доход — небольшая пенсия, бесперспективно. В итоге покупатель остается и без жилья, и без денег, продолжая при этом выплачивать ипотечный кредит.
Как обезопасить себя при покупке недвижимости?
Чтобы минимизировать риски и не стать жертвой подобных схем, эксперты рекомендуют применять комплексный подход.
1. Тщательная проверка продавца — основа основ
Не ограничивайтесь проверкой только документов на квартиру. Ваша задача — оценить самого собственника:
-
Личная встреча и беседа. Проведите неформальную беседу, чтобы оценить адекватность человека, понять его истинные мотивы продажи. Если продавец ведет себя странно или не может внятно ответить на вопросы — лучше отказаться от сделки
-
Запрос медицинских справок. При сделках с пожилыми людьми целесообразно запросить актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это не гарантия, но дополнительный аргумент в вашу пользу на случай судебного разбирательства.
-
Осторожность с представителями. Покупка по доверенности всегда сопряжена с повышенными рисками. Требуйте личного присутствия собственника на ключевых этапах сделки.
2. Профессиональная помощь — ваша главная защита
Самостоятельно провести полноценную проверку сложно. Лучшее решение — обратиться к риэлтору с опытом сопровождения сложных сделок.
Чем поможет риэлтор:
-
Организует и зафиксирует процесс проверки продавца, что станет доказательством вашей добросовестности.
-
Проверит юридическую историю квартиры и все цепочки предыдущих сделок.
-
Поможет запросить и проанализировать документы (выписки из ЕГРН, справки о регистрации по месту жительства, долгах по ЖКХ и т.д.).
-
Обратит внимание на «тревожные звоночки» (например, серьезное занижение цены).
3. Страхование титула — финансовый гарант
Титульное страхование страхует риск утраты права собственности на недвижимость, если суд признает совершенную сделку недействительной.
-
Как это работает: вы страхуете право собственности (титул). Если суд вернет квартиру прежнему владельцу, страховщик компенсирует вам ее полную стоимость.
-
Стоимость: обычно услуга обходится в 0,3-1% от стоимости квартиры в год. Оформление на стандартный срок исковой давности (три года) при цене квартиры в 10 млн рублей будет стоить 30 000-100 000 рублей. Согласитесь, вполне приемлемая плата за ваше спокойствие и финансовую безопасность.
4. Дополнительные меры предосторожности
-
Не торопитесь. Затягивание выхода на сделку поможет выявить недобросовестных продавцов, которые действуют по схеме.
-
Не ведитесь на цену. Сильно заниженная стоимость — в 99% признак потенциальных проблем.
-
Общайтесь с соседями. Они дадут ценную информацию о продавце / квартире.
