Срок не относится к существенным условиям договора аренды, но юристы рекомендуют прописать временной интервал отдельным пунктом. Если этого не сделать, договор будет считаться оформленным на неопределенный срок. Поговорим о юридическом аспекте заключения и регистрации бессрочных договоров аренды.
Договор аренды на неопределенный срок
Бессрочный договор аренды недвижимости обязательно регистрируют в Росреестре (см. п.2 ст.651 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ). Срочные договоры подлежат госрегистрации, если имущество арендуется на срок не менее года. То же самое касается аренды земли или постройки. Регистрировать аренду движимого имущества не нужно.
При продлении (возобновлении) договора, заключенного ранее на срок до 12 месяцев, на тот же или на неопределенный срок, регистрация в Росреестре необязательна.
Любая сторона бессрочного договора (будь то арендатор или арендодатель) вправе расторгнуть соглашение (даже без объяснения причин). Единственное условие – нужно уведомить другую сторону о своем решении минимум за 3 месяца (недвижимое имущество) или за 1 месяц (прочее имущество) до фактического расторжения (п.2 ст.610 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды на неопределенный срок возможен без соблюдения общих правил о сроках лишь в двух случаях:
-
для договоров проката – арендатор может инициировать расторжение, письменно уведомив арендатора о своем намерении за 10 дней (п.3 ст.627 ГК РФ);
-
для соглашений из перечня ст.15 ФЗ №161 от 24 июля 2008 года – заключенных в отношении недвижимости, находящейся в федеральной собственности (правом наделены органы госвласти субъекта РФ, а также Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – ранее за это отвечал Фонд РЖС).
В чем преимущества и недостатки договоров?
Особенностями срочных договоров являются:
-
предсказуемость и прогнозируемость договорных отношений;
-
невозможность досрочного расторжения без обращения в суд (если стороны не зафиксировали в договоре специальные положения);
-
наличие у арендатора преимущественного права на продление аренды;
-
обязательная регистрация в Росреестре договоров аренды недвижимости, заключенных на срок от одного года; заключенные на 11 месяцев можно не регистрировать;
-
сроки, определенные соглашением и(или) законом, приходится соблюдать.
Особенностями бессрочных соглашений являются:
-
возможность прекращения в любой момент без обращения в судебную инстанцию, с обязательным соблюдением условий, установленных п. 2 ст. 610 ГК РФ;
-
отсутствие ограничений по срокам действия.
Любая из сторон может расторгнуть бессрочный договор его в упрощенном порядке, предупредив контрагента в установленные сроки. Расторжение срочного договора в одностороннем порядке возможно только через суд, и только при наличии причин, установленных ст.ст. 619, 620 ГК РФ, и при наличии в договоре дополнительных условий.
Такими причинами могут быть:
-
существенное нарушение условий другой стороной, повлекшее за собой определенный ущерб (упущенную выгоду);
-
иные случаи, предусмотренные ГК РФ, НПА или соглашением (п.2 ст.450 ГК РФ).
Таким образом, руководствуясь общим правилом, нельзя прекратить договор до истечения установленного законом или соглашением сторон срока без соблюдения специальных процедур.
Очевидно, что в зависимости от ситуации преимущества могут обернуться недостатками, поэтому перед заключением договора нужно определить свои цели. В первую очередь, необходимо уяснить для себя, является ли возможность отказа от дальнейшего исполнения договора плюсом. Чтобы принять правильное решение, рекомендуется обратиться к юристу.
Существенные условия договора аренды
Данные, позволяющие определить объект имущества (предмет), являются существенным условием. В документе должны обязательно присутствовать следующие сведения (в силу п.3 ст.607 ГК РФ):
-
наименование объекта (квартира, оборудование, техника и так далее), определяющее его категорию и правовую природу;
-
индивидуальные свойства и характеристики имущества (детальное описание, позволяющее идентифицировать объект среди прочих аналогичных объектов материального мира).
Под индивидуальными свойствами понимаются характеристики объекта:
-
для квартиры или дома – сведения из ЕГРН (Росреестра): вид имущества, кадастровый номер, адрес, площадь, этажность;
-
для земельного участка – сведения из ЕГРН (Росреестра): вид имущества, кадастровый номер, адрес, площадь и так далее;
-
для движимого имущества (оборудование, автомобиль и так далее) – марка, модель, цвет, идентификационный и серийный номера (VIN и регистрационный номер для авто), габариты, год выпуска и так далее.
При этом вопрос о незаключенности соглашения в связи с неопределенностью предмета арендатор и арендодатель должны обсудить до его исполнения. Если имущество уже передано (стороны подписали двусторонний акт приема-передачи) и есть данные, позволяющие точно определить его предмет, и у сторон не возникло разногласий (спора) относительно объекта, то договор считается заключенным.
Оспорить фактически исполнявшийся договор, ссылаясь на ненадлежащее описание объекта, в этом случае не получится. Такова позиция законодателя, закрепленная в п.3 ст.432 ГК РФ.
В договоре должна содержаться оговорка, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за деньги (то есть возмездно) во временное пользование и владение (или же только во временное пользование).
Для договоров аренды отдельных видов материальных ценностей могут устанавливаться дополнительные условия, отраженные в ГК РФ и других НПА в качестве существенных (см. п.1 ст.432 ГК РФ). Например, законом предъявляются более строгие требования к договорам, объектом которых является аренда участков земли, зданий и построек. В частности, отсутствие в соглашении пункта о размере арендной платы является основанием для признания договора незаключенным по решению суда (см. п.1 ст.654 ГК РФ п.12 ст.22 ЗК РФ).
Остались вопросы? Обратитесь к юристу из международной компании «РосКо». Записаться на консультацию можно, оставив заявку на rosco.su.
