Времена, когда все сделки подписывались на бумаге, собственноручно, с обязательным присутствием обеих сторон, уже в прошлом. Сейчас квартиру вполне можно купить или продать онлайн. Как это сделать? Рассказываем по порядку.
Когда продать или купить квартиру можно онлайн?
Сейчас практически любой объект можно продать или купить онлайн. Главное, чтобы:
-
он состоял на учете в Росреестре;
-
у продавца и покупателя были аккаунты на портале «Госуслуг», электронная подпись и телефон для подтверждения действия СМС-кодами.
Скажем сразу: онлайн-регистрацию объектов, которые находятся в залоге, провести вряд ли удастся даже с согласия залогодателя. Законодательных ограничений для онлайн участия всех сторон нет, но технически пока такой вариант трудновыполним.
Пример: заемщик понимает, что не может выплатить долг и договаривается с банком о продаже ипотечного жилья и погашении кредита. Для этого нужно получить согласие банка. Тот же не может пустить процесс на самотек. Как правило, сделка становится возможной только при личном присутствии сторон, да еще и в стенах банка-кредитора. В этом случае банк контролирует офлайн внесение денег на счет при подписании договора купли-продажи.
Сложности возникают при проведении сделки, если одна из сторон находится за границей. Действующий загранпаспорт с биометрией скоро решит эту проблему. Соответствующий законопроект № 802838-8 «О внесении изменений в ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» уже внесен на рассмотрение Госдумы.
Для остальных случаев никаких препятствий нет.
Какие 5 этапов сделки онлайн-покупки недвижимости?
1. Подготовить документы в нужном формате. Росреестр примет их только в трех вариантах (п. 78 Приложения № 4 Приказа Росреестра от 08.04.2021 № П/0149 «Об установлении Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и Порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости», приложение № 5 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме»:
-
XML-документы (в основном, так формируются выписки из ЕГРН),
-
PDF-файлы, созданные электронно ПО с текстовым машиночитаемым слоем,
-
PDF-файлы, полученные в результате сканирования оригиналов документов в масштабе 1:1 и разрешением не менее 300 dpi.
2. Проверить и снять запрет на регистрацию сделки без личного участия, дать разрешение на онлайн-регистрацию (делается через Госуслуги или МФЦ; ст. 36.2 закона № 218-ФЗ).
3. Получить ЭЦП для всех участников сделки.
4. Подать все документы в Росреестр или через посредника.
5. Получить документы после регистрации.
Срок регистрации – 5 рабочих дней для ипотеки и 7 рабочих дней для остальных сделок, 1 рабочий день, если электронная регистрация проходит через нотариуса (п. 1 ст.16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости»).
В результате сделки стороны получают выписку из ЕГРН, подписанную УКЭП Росреестра. Выписку направляют тоже электронно (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости»).
Куда и как подавать документы на электронную регистрацию?
Вообще стороны вправе провести сделку:
-
самостоятельно на сайте Росреестра;
-
у нотариуса;
-
через банк;
-
используя услуги иных посредников (например, застройщика).
-
нужно создать личный кабинет на ресурсе Росреестра;
-
потребуется разобраться в порядке заполнения и крепления документов;
-
есть риск где-то ошибиться, и тогда Росреестр приостановит сделку.
Обращение к посреднику избавляет от указанных минусов, но добавляет затрат. В среднем цена оформления сделки вырастет на 10-50 тысяч рублей. Дороже всего стоят услуги нотариуса, но при этом Росреестр зарегистрирует сделку за 1 рабочий день.
Как обзавестить электронной подписью обычному гражданину?
Для онлайн сделки с недвижимостью потребуется КЭП – квалифицированная электронная подпись. Она выдается удостоверяющим центром, аккредитованным Минкомсвязи. Получить ее можно только лично (ее не дадут даже по генеральной доверенности). Подпись действует 1 год и потом ее придется продлевать. Стоимость выпуска – 2 000 рублей для граждан.
Для заказа КЭП нужны: паспорт, СНИЛС, заявление и уплата пошлины. Получать надо офлайн лично в выбранном удостоверяющем центре, либо можно заказать доставку курьером.
При регистрации через посредника в некоторых случаях выпуск ЭЦП будет бесплатным (например, при онлайн регистрации через банк).
Какие документы нужны для сделки купли-продажи помещения?
На саму сделку от участников сделки потребуются:
-
паспорта, ИНН, СНИЛС (для выпуска ЭЦП);
-
документы юридического лица (если оно является стороной договора);
-
машиночитаемая доверенность на подписанта от имени организации;
-
разрешение на сделку онлайн от собственника;
-
доверенность, если сделку подписывает доверенное лицо;
-
документы о браке для продавца;
-
согласие супруга на продажу имущества или брачный договор, где урегулированы права в отношении продаваемого объекта;
-
договор купли-продажи;
-
документы на продаваемый объект;
-
документ об уплате госпошлины за регистрацию.
Обратите внимание: с 2025 года размер госпошлины увеличивается (ст. 333.33 НК РФ).
Расчет госпошлины меняется в зависимости от цены объекта. Пороговые расчетные величины для граждан – 20 млн. рублей, для юридических лиц – 22 млн. рублей.
Если стоимость покупки меньше этих значений физлица платят пошлину 4 тыс. рублей (до конца 2024 года – 2 тыс. руб.), организации – 44 тысячи (в 2024 году – 22 тыс.).
При цене объекта выше этих пределов госпошлина рассчитывается в процентах от цены:
-
0,02% от кадастровой стоимости - для физических лиц (минимум – 0,02% от цены, указанной в договоре, максимум – 0,5 млн. рублей).
-
0,2% от кадастровой стоимости – для организаций (MIN - 0,2% от договорной цены, MAX – 1 млн. рублей).
Регистрация сделки онлайн не устраняет риски, с которыми может столкнуться любой покупатель. Поэтому лучше все документы проверить заранее, до подачи их в Росреестр. Некоторые посредники включают юридическую проверку чистоты сделки в пакет своих платных услуг. Например, нотариусы и банки.
Выводы
1. Для регистрации сделки онлайн потребуется подготовить документы в нужном формате.
2. Регистрация через интернет удобна для иногородних участников сделки.
3. Онлайн сделку можно провести самостоятельно через сайт Росреестра, но нужно время, чтобы разобраться в процедуре.
4. Для сторон договора потребуется выпустить УКЭП через удостоверяющий центр.
5. Онлайн-регистрация не гарантирует чистоты сделки, документы о собственности все равно нужно изучать заранее и тщательно.
