Признание договора ренты недействительным

Приобрести, допустим, квартиру по договору ренты, сделать в ней ремонт, связать с ней определенные планы и надежды, а потом вдруг получить заявление о признании договора ренты недействительным и о возврате жилья, которое уже считали своим? Увы, такое возможно. Разбираемся, в каких случаях договор ренты можно признать недействительным.

Для начала стоит вспомнить, что же это такое - договор ренты. По договору ренты одна сторона передает в собственность другой принадлежащее ей имущество, а другая обязуется выплачивать за это определенную денежную сумму (ренту). При этом тот, кто передает имущество, называется получателем ренты, а тот, кто приобретает его и обеспечивает содержание, - плательщиком ренты (ст. 583 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ).

Основания и порядок признания сделок недействительными установлены ст. 166-181 ГК РФ. И хотя сделки и договоры не одно и то же, однако, согласно ст. 431,1 ГК РФ, положения упомянутых статей 166-181 применительны и к договорам тоже.

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ: ГОСПОШЛИНА

Решение о признании договора ренты недействительным и его последствия

Затевая процедуру признания договора ренты недействительным, важно отдавать себе отчет в том, к чему она может привести, какого результата следует ожидать.

По общему правилу, признание договора недействительным влечет за собой возвращение сторон к их первоначальному положению, существовавшему до заключения договора.

Признание недействительным договора ренты, в силу присущих ему особенностей, может привести к следующим конкретным последствиям:

1. к необходимости вернуть имущество получателю ренты;

2. к необходимости вернуть полученные в счет ренты денежные средства;

3. к признанию недействительной государственной регистрации права собственности рентоплательщика на недвижимое имущество;

4. к включению имущества, ранее переданного по договору ренты, в наследственную массу.

Вместе с требованием о признании договора ренты недействительным истцы часто заявляют также сопутствующее требование о компенсации морального вреда. Однако даже в том случае, если суд по итогам рассмотрения дела выносит решение о признании договора недействительным, в части морального вреда заявители неизменно получают стандартный отказ, мотивированный тем, что споры по договорам ренты являются имущественными, а моральный вред может быть компенсирован лишь в случае нарушения личных неимущественных прав.

Право на признание договора ренты недействительным

Правом на признание договора ренты недействительным обладают как непосредственные участники правоотношений, связанных с рентой, т.е. ее получатели и плательщики, так и иные лица.

Так, к примеру, очень часто пытаются признать договор недействительным наследники умершего получателя ренты, которые после его смерти вдруг получают неприятный сюрприз в виде договора ренты, существенно уменьшающего наследственную массу. Кроме того, иногда в интересах получателя ренты действуют представители органов прокуратуры.

Основания для признания договора ренты недействительным

Гражданский кодекс определяет, что признание договора недействительным не может осуществляться только лишь по произвольному желанию одной из сторон. Для этого необходимо наличие конкретных оснований.

Недействительным признается договор, при заключении которого стороны допустили серьезные нарушения положений законодательства РФ либо условия, которого не позволяют исполнить его, не нарушая чьих-либо охраняемых законом интересов.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные договоры делятся на 2 вида: ничтожные и оспоримые.

1. Недействительность ничтожных договоров.

Ничтожный договор является таковым с момента его подписания. Для подтверждения факта его недействительности не нужно предъявлять особых доказательств, требующих оценки суда.

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Применительно к договорам ренты чаще всего недействительными в связи с их ничтожностью договоры признаются по следующим основаниям:

• в связи с недееспособностью получателя ренты;

• в связи с отсутствием у рентополучателя прав на передаваемое им имущество;

• в связи с нарушением при заключении договора требований закона и охраняемых им интересов третьих лиц.

Кроме того, часто ничтожность является следствием нарушения требований, предъявляемых к форме договора (например, договор не заверен нотариусом), либо отсутствия в договоре существенных условий (к примеру, нет подробного описания имущества, передаваемого в собственность плательщику ренты).

Данный перечень не является исчерпывающим. К договорам ренты применительны и иные основания, позволяющие считать договор ничтожным, перечисленные в ГК РФ.

2. Недействительность оспоримых договоров.

Установить недействительность оспоримого договора сложнее, чем ничтожного. Дело в том, что для этого необходимо собрать специальные доказательства, подтверждающие факт недействительности. Оспоримые договоры ренты чаще всего признаются недействительными в следующих случаях:

1. если одна из сторон (обычно это рентополучатель) находилась под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

2. если одна из сторон не понимала в момент заключения договора значения своих действий и не была способна руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

3. если одна из сторон заключила договор под воздействием обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств.

Список также не полный, возможны и другие ситуации, когда суд признает договор недействительным.

Признание договора ренты недействительным в любом случае требует обращения в судебные органы, даже если речь идет о ничтожном договоре. Без решения суда факт недействительности не считается подтвержденным.

Сроки обращения в суд с требованием о признании договора ренты недействительным

По общему правилу, закрепленному в ст. 181 ГК РФ, сроки, в течение которых можно обратиться в суд по искам о признании договоров ренты недействительными, различаются в зависимости от того, является проблемный договор ничтожным или оспоримым.

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРОВ

Для ничтожных срок исковой давности составляет 3 года с момента начала исполнения договора, если требование о признании недействительным исходит от одной из сторон договора, и не более 10 лет со дня, когда заявитель требования узнал или должен был узнать о начале исполнения договора, если речь идет о других заинтересованных лиц, не являющихся сторонами по договору.

Для оспоримых договоров ренты, относящихся к оспоримым в связи с оказанием давления на одну из сторон, срок исковой давности исчисляется с момента прекращения этого давления, под влиянием которого был заключен договор, и составляет 1 год. Если основанием для признания договора недействительным стали иные обстоятельства, срок возможного обращения в суд исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о наличии этих обстоятельств. В этом случае он также не может быть длиннее года. 

В заключение хотелось бы обратить внимание еще на одно обстоятельство. Обыватели зачастую путают признание договора недействительным с его расторжением, тогда как это совершенно разные вещи. Расторгнуть договор можно либо по обоюдному согласию, либо при наличии иных, нежели предусмотренных для признания недействительности, оснований (к примеру, в связи с неисполнением одной из сторон условий договора).