Лизинг жилой недвижимости

Может ли физическое лицо заключать сделки по лизингу с жилой недвижимостью? Как работает схема лизинга с жильем и какую недвижимость можно приобрести в лизинг?

Лизинговые сделки с жилой недвижимостью были невозможны до 2011 года, ведь лизинговое имущество могло использоваться только в предпринимательской деятельности. Но законодательство изменилось и лизинг жилых помещений активно используется, составляя конкуренцию ипотечным кредитам (Определение ВС РФ от 05.11.2013 г. №48-КГ13-5). Поэтому лизинг жилой недвижимости легален.

Что может быть предметом лизинга?

В лизинг может передаваться жилая недвижимость: квартира, дача, коттедж, апартаменты, загородные дома, таунхаусы.

Для того чтобы лизингодателю «обзавестись» жилой недвижимостью, он должен ее выкупить у собственника и впоследствии передать лизингополучателю (ст.665 ГК РФ, ст.3 Закона от 29.10.1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Если лизингополучателем является компания, то она может заключить договор с лизингодателем и впоследствии использовать жилую недвижимость для проживания своих работников.

Для того чтобы компании использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, его нужно перевести в разряд нежилого помещения (ст.22 ЖК РФ).

Физическое лицо – лизингополучатель может использовать жилое помещение для собственных нужд либо для бизнеса. Например, разместив в нем офис (письмо Минфина РФ от 08.08.2011 г. №03-03-06/1/458).

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью?

С договорами лизинга жилой недвижимости работают такие крупные банки, как Сбербанк, система Лизинг 24 – компания группы ВТБ и ряд других.

Преимущества работы с крупными банками очевидны – банки заключают договоры с надежными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в ВТБ банке.

Например, система Лизинг 24 – компания группы ВТБ предлагает физическим лицам любую жилую недвижимость – от гаража до загородных домов на срок до 36 месяцев.

Лизингодатель разработал две программы для физических лиц: «Оптимальное решение» и «Стандартный».

Первый пакет будет интересен клиентам, которые хотят приобрести апартаменты, загородные объекты с минимальным количеством документов.

Условия финансирования следующие:

• сумма – от 1 млн до 30 млн рублей;

• сумма внесенного аванса должна составлять до 40%;

• срок – до 36 месяцев.

Второй пакет «Стандартный» актуален для клиентов, которые хотят взять в лизинг дорогостоящую недвижимость.

В этой программе условия финансирования следующие:

• сумма – от 1 млн до 50 млн рублей;

• сумма внесенного аванса должна составлять до 10%, а для загородной недвижимости – до 20%;

• срок – до 36 месяцев.

И в том, и в другом вариантах сделка оформляется на основании трех документов: российского паспорта, СНИЛСа, ИНН. Если гражданин не имеет свидетельства ИНН, то можно предъявить водительские права.

Итак, если физическое лицо располагает деньгами, то он сам выбирает понравившуюся квартиру и заключает с банком или лизинговой компанией договор.

Между банком и лизингополучателем-физическим лицом заключается договор, после внесения аванса, размер которого устанавливается в зависимости от предмета лизинга. Физическое лицо сразу может въехать в квартиру или в иной жилой объект. По окончании срока лизинга физическое лицо выкупает жилую недвижимость по остаточной стоимости и в общеустановленном порядке оформляет на нее право собственности.

Договор лизинга регистрируется в Росреестре.

Как правило, на сайтах банков и лизинговых компаниях размещен удобный онлайн калькулятор, с помощью которого можно рассчитать различные схемы лизинговых сделок.

Что выгоднее: лизинг или ипотека?

На сегодняшний день лизинг жилой недвижимости является единственной альтернативой ипотеке.

Предоставление в лизинг жилья является своего рода альтернативой ипотечному кредитованию.

По заверению банков, оформить лизинг проще, чем ипотеку.

КОНСУЛЬТАЦИЯ НАЛОГОВОГО ЮРИСТА

Как мы видим из программ лизинга, банки и крупные лизинговые компании более лояльно подходят к документации клиента. Зачастую физическому лицу трудно взять ипотеку по причине отсутствия нужно официального заработка. Для лизинга не обязательно официальное подтверждение дохода и занятости лизингополучателя.

Условия лизинга гораздо гибче – здесь индивидуальный подход и расчет графика платежей и срока выкупа жилой недвижимости.

С точки зрения финансовой выгоды работает правило – чем больше первоначальный взнос и срок выкупа, тем меньше переплачивает покупатель.

Например, квартира стоимостью 5 млн рублей по программе «Стандартный» компании группы ВТБ обойдется физическому лицу:

• в 500 тысяч рублей – первоначальный взнос, т.е. 10% от стоимости квартиры;

• 173 260 рублей – ежемесячный платеж;

• 36 месяцев – срок лизинга.

Это намного дороже ипотеки. Не у каждого физического лица есть такие деньги, чтобы за 3 года рассчитаться с приобретенной недвижимостью.

Конечно, если вносить первоначальный взнос до 40% от стоимости жилья, то процент переплаты будет намного меньше.

Поэтому участвовать в такой схеме могут только люди с высоким стабильным доходом. Несмотря на то, что документально не нужно предоставлять справок о своем доходе, банк или лизинговая компания тщательно проверяют платежеспособность клиента.

В подобной ситуации проще заключать договоры лизинга с юридическими лицами, которые могут воспользоваться налоговыми преференциями в части лизинговых платежей.

Исходя из этого, лизинговые сделки как альтернатива ипотеки не стали у граждан популярными в России.