Какие налоги платит ИП на УСН при использовании личного имущества?

У бизнесмена может в собственности находиться недвижимость, которую он использует в личных целях. Как ИП на УСН будет уплачивать налоги при сдаче личного имущества в аренду? В каком случае ему нужно выбивать кассовый чек?
 
Особенность правового статуса ИП состоит в том, что его имущество не разграничено на свое и чужое (постановление КС от 17.12.1996 г. №20-П).

Сдача личного имущества в аренду: доход бизнесмена или физического лица

Бизнесмен как физическое лицо может купить квартиру или иную недвижимость и сдавать ее в аренду. Порядок обложения операций по использованию имущества ИП зависит от того, связана ли такая аренда с предпринимательской деятельностью или не задействована в бизнесе (письмо Минфина от 20.01.2025 г. №03-04-05/3826).


Таким образом, уплачивать ли ИП с арендной платы «упрощенный» налог или НДФЛ, зависит от указания статуса бизнесмена в договоре аренды - как ИП или физическое лицо, а также от фактического использования недвижимости (письма Минфина от 12.03.2025 г. №03-04-05/24256, от 28.06.2023 г. №03-04-05/60201).

Какие налоги платит ИП при сдаче имущества в аренду

Если ИП заключил договор аренды личного имущества с компанией или другим бизнесменом, то ему не придется отчитываться по НДФЛ. Организация или ИП, которые являются арендаторами и заключили договор с физическим лицом, обязаны удерживать НДФЛ с выплачиваемого дохода (ст.226 НК, письмо Минфина от 05.04.2018 г. №03-04-06/22216). Арендаторы являются налоговыми агентами и сами исчисляют НДФЛ с выплаченной арендной платы и сдают отчеты налоговикам.

Если же договор аренды заключен с другим физическим лицом или иностранной компанией, то НДФЛ будет платить арендодатель. Ему придется сдавать декларацию в налоговую инспекцию по форме 3-НДФЛ (письмо Минфина от 28.02.2020 г. №03-04-06/14668). Если же договор аренды заключен в статусе ИП, то бизнесмен платит единый налог при УСН (письмо Минфина от 09.10.2019 г. №03-04-07/77527). При использовании имущества в бизнесе, арендная плата включается в доход на дату поступления (п.1 ст.346.17 НК).

Применение ККТ при сдаче в аренду недвижимости

Предприниматели, как и компании, обязаны применять ККТ при осуществлении расчетов, за исключением некоторых случаев (п.1 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 г. №54-ФЗ). Под исключение подпадают расчеты при сдаче в аренду жилых помещений, которые принадлежат ИП на праве собственности. Определяющим значением является статус сдаваемой недвижимости.

1 случай. ИП сдает в аренду собственный дом, квартиру, комнату или коттедж.
К жилым помещениям относится изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.15, п.1 ст.16, п.1 ст.17 ЖК). К жилым помещениям относится, в том числе, жилой дом. Несмотря на то, что в ЖК нет понятия «коттедж», нет его в выписке из ЕГРН, в публичной кадастровой карте, строительными нормами он отнесен к категории «Жилые здания» (МГСН 3.01-01, утв. постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 г. №894-ПП). На этом основании ИП может не применять ККТ.

2 случай. ИП сдает в аренду собственные апартаменты.
В ЖК также нет определения «апартаменты». Однако к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы (п.3 Правил, утв. постановлением Правительства от 17.07.1995 г. №713). В соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие высшие категории номеров: «сюит», «апартамент», «люкс», «джуниор сюит», «студия» (приложение №3 к положению, утв. постановлением Правительства от 16.02.2019 г. №158).

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах, комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты. Таким образом, они являются одним из разрешенных видов гостиницы, относятся к нежилым помещениям (постановление 9 ААС от 17.02.2025 г. №А40-152515/2024). На этом основании ИП обязан применять ККТ.

Расчет лимита по основным средствам при сдаче имущества в аренду

Бизнесмен не вправе применять УСН, если  остаточная стоимость основных средств превысит 200 млн рублей (пп.16 п.3 ст.346.12 НК, письмо Минфина от 24.04.2024 г. №07-01-09/38515). Этот показатель определяется по правилам бухгалтерского учета, а основные средства должны относится к амортизируемому имуществу.

В том случае если ИП не ведет учет основных средств, рассчитать их остаточную стоимость он должен по правилам бухгалтерского стандарта (ФСБУ 6/2020, утв. приказом Минфина от 17.09.2020 г. №204н). Недвижимость и имущество относится к основным средствам, если оно непосредственно используется им в предпринимательской деятельности в качестве средств труда для изготовления и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.24 Порядка учета доходов и расходов для ИП, утв. приказом Минфина №86н, МНС №БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г.).

Поэтому если квартира, дом или иное имущество используется бизнесменом в личных целях, то его стоимость не включается в расчет лимита основных средств. В то же время временное неиспользование имущества в бизнесе в течение налогового периода, например, из-за отсутствия договоров аренды, ремонта помещения все равно принимается в расчет ограничений по применению УСН (письмо ФНС от 06.06.2022 г. №БС-4-21/6942@).