Цена сделок с недвижимостью, как правило, исчисляется миллионами рублей. Высокая цена сделок привлекает к ним мошенников, причем как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Как снивелировать риски при оформлении сделок с недвижимостью?
Сделки с недвижимостью оформляются в несколько этапов. Наиболее часто совершаемой является сделка, при которой осуществляется переход недвижимого имущества от одного лица к другому.
Как правило, сделки между физическими лицами совершаются по договору купли-продажи.
Рассмотрим риски продавца и покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью. Зная об этих рисках, можно заранее обезопасить себя от негативных последствий.
Как устранить риски у продавца недвижимости?
У продавца меньше всего рисков в сделках с недвижимостью, но, тем не менее, они есть. Прежде всего, продавец может не только не получить деньги от покупателя, но и лишиться собственных денег.
Первая схема проста и часто используется мошенниками. Покупатель договаривается с продавцом о купле-продаже недвижимости и для того чтобы зарезервировать квартиру, предлагает внести аванс на банковскую карту продавца. Покупатель просит продавца назвать номер карты, срок ее действия и CVV-код на обороте. В результате продавец не только не получает задаток за недвижимость, но и теряет свои деньги с банковской карты.
Для того чтобы деньги «не уплыли» с банковской карты, продавец не должен сообщать данные своей карты. Впрочем, это касается не только сделок с недвижимостью.
Остальные схемы обмана продавца, так или иначе, сводятся к неполучению денег за проданную квартиру. Например, покупатель обещает рассчитаться наличкой, но в результате продавец может недополучить нужную сумму или получить фальшивые купюры.
Самым безопасным способом является использование банковской ячейки, расчеты с помощью аккредитива.
В том случае, если покупатель сразу не может рассчитаться за недвижимость, то нужно оформить сделку с обременением в пользу продавца. Для этого в договоре купли-продажи квартиры указывается, что на объект недвижимости накладывается обременение до того момента, пока покупатель не рассчитается с продавцом. При таком условии в ЕГРН вносится специальная запись, поэтому покупатель до полного расчета с продавцом не сможет совершать никаких регистрационных действий с квартирой, например, продать ее. После расчета покупатель и продавец обращаются в Росреестр и снимают обременение.
Как устранить риски у покупателя недвижимости?
У покупателя больше рисков, нежели у продавца. Например, собственник квартиры оказался недееспособным, а квартиру продает его родственник или он сам. Впоследствии такая сделка признается недействительной, а с возвратом ранее перечисленных денег могут быть проблемы. Так, в СМИ немало опубликовано историй, когда собственник является инвалидом по психиатрическому заболеванию, получает только пенсию по инвалидности.
Поэтому справка из ПНД, хоть и не входит в обязательный пакет документов, необходима.
Отметим, что банки при участии в сделке людей 65+ требуют такую справку.
Даже если все этапы сделки прошли легко и непринужденно, проблемы у покупателя могут возникнуть в будущем. Например, продавец недвижимости – банкрот. Для того чтобы пополнить конкурсную массу для расчетов с кредиторами банкрота финансовый управляющий может оспорить эту сделку. Это означает, что недвижимость, которую приобрел покупатель, возвращается в конкурсную массу. Покупатель может получить деньги только после того, как войдет в реестр кредиторов и после продажи имущества банкрота с молотка.
Покупателю нельзя забывать и о том, что недвижимость, приобретенная супругами в браке – совместная собственность супругов, если иное не прописано в брачном контракте. Поэтому при продаже недвижимости одним из супругов нужно оформить нотариальное согласие у второго супруга.
Покупателю нужно учитывать особенности сделки купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними. Если подросток не эмансипирован, т.е. не считается дееспособным, то нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства на такую сделку.
СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Как участники сделки могут обезопасить расчеты?
В последнее время стороны договора используют сервисы безопасных расчетов, которые представляют собой дистанционную оплату недвижимость.
Сервис работает по следующему принципу: сначала покупатель перечисляет деньги на специальный счет, перечисленные деньги хранятся на специальном счете до момента регистрации сделки в Росреестре. После регистрации сделки и подтверждения перехода права собственности к покупателю, деньги зачисляются на счет продавца. Покупателю и продавцу отправляют на указанную электронную почту платежные поручения.
По такому принципу работает, например, ДомКлик от Сбербанка.
При таком способе расчетов продавцу не нужно заботиться о том, чтобы получить в полном объеме деньги от покупателя. Все переводы проходят дистанционно. Конечно, за удобство нужно платить. За такой сервис банк взимает комиссию при перечислении денег. Но, если счет открыт в этом же банке, то никаких дополнительных комиссий не удерживается.
Резюме
Для того чтобы сократить риски при заключении сделок с недвижимостью, нужно обращаться к специалистам. Всем известно, что скупой платит дважды – стоимость адвоката по оспариванию сделки намного выше стоимости юриста по сопровождению сделки.
