Владельцы недвижимости платят налог на имущество, а при ее продаже – НДФЛ.
Налоговые ставки на недвижимость физических лиц
Ставки по налогу устанавливаются субъектами РФ, законами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Однако они не должны превышать установленный в Налоговом кодексе лимит (ст.406 НК):
-
для комнаты, квартиры, дома, гаража, машино-мест и хозяйственных построек площадью до 50 кв. метров – 0,1%;
-
для торгово-офисной недвижимости - 2%;
-
для недвижимостью кадастровой стоимостью более 300 млн рублей – 2,5%;
-
для прочих объектов – 0,5%.
-
0,1%, если кадастровая стоимость до 10 млн рублей включительно;
-
0,15%, если кадастровая стоимость от 10 до 20 млн рублей включительно;
-
0,2%, если кадастровая стоимость от 20 до 50 млн рублей включительно;
-
0,3%, если кадастровая стоимость от 50 до 300 млн рублей включительно.
Как посчитать налог на имущество жилья
В этом случае из общей площади жилья вычитается необлагаемый минимум, который зависит от вида недвижимости (п.3-5 ст.403 НК):
-
по жилому дому - 50 кв. метров;
-
по квартире, части жилого дома - 20 кв. метров;
-
по комнате, части квартиры - 10 кв. метров.
ПРИМЕР №1.
Иванов владеет квартирой в Москве площадью 105 кв. метров. Ее кадастровая стоимость на 1 января 2025 года - 18 млн рублей.
Облагаемая площадь составит:
105 кв. метров - 20 кв. метров = 85 кв. метров.
Кадастровая стоимость для налога составит:
(18 млн рублей / 105 кв. метров) х 85 кв. метров = 14,57 млн рублей.
Налог на имущество составит:
14,57 млн рублей х 0,15% = 21,86 тыс. рублей.
Почему может вырасти налог на имущество у граждан
Исходя из методики подсчета, очевидно, что чем выше кадастровая стоимость недвижимости, тем больше будет сумма налога.
-
сервисом Росреестра (rosreestr.gov.ru);
Для регистрации личного кабинета на сайте нужна подтвержденная учетная запись портала госуслуг.
-
публичной кадастровой картой (https://egrp-rosreestr.ru/#map);
-
сервисом Фонда данных государственной кадастровой оценки (https://nspd.gov.ru/cadastral-price/search?zoom=5&coordinate_x=7804891.637510094&coordinate_y=8181287.398947453&baseLayerId=235);
-
порталом госуслуг, обратившись с заявлением.
Кадастровая стоимость объекта «не стоит на месте». Она пересчитывается, как правило, только в большую сторону.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе перерасчет проводится раз в 2 года, а в регионах - раз в 4 года.
Местные власти могут по собственной инициативе проводить переоценку чаще.
В Москве увеличение кадастровой стоимости в 2025 году составит в среднем - 23% (https://www.mos.ru/authority/documents/doc/56349220, https://news.ru/moskva/rossiyanam-soobshili-o-roste-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-v-moskve).
Таким образом, обновленная в 2025 году кадастровая стоимость, будет применяться с 1 января 2026 года. Значит, до 1 декабря 2027 года собственники недвижимости получат налоговые уведомления с повышенной суммой.
Но до бесконечности налог расти не может. Размер налога не может быть больше, чем 10% по сравнению с предыдущим годом (п.8.1 ст.408 НК).
По условиям примера №1 сумма налога за 2026 год не может быть выше, чем за 2025 год:
21,86 тыс. рублей х 1,1 = 24,05 тыс. рублей.
Какие налоги заплатят граждане при продаже недвижимости
Прибыль при продаже недвижимости облагается НДФЛ. С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала налога, которая зависит от полученного дохода:
-
до 2,4 млн рублей включительно - 13%;
-
свыше 2,4 млн рублей - 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.
Для того чтобы не платить налог, нужно рассчитать минимальный срок владения жильем (пп.2 п.3 ст.217.1 НК):
-
3 года, если недвижимость передана по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или является единственной;
-
5 лет – в остальных случаях.
Срок владения жильем начинает отсчитываться от даты регистрации права собственности на объект недвижимости.
При продаже жилья в рамках программы реновации засчитывается срок владения старой квартирой.
Таким образом, для освобождения от уплаты НДФЛ суммируются сроки владения старой и новой квартирой (письмо Минфина от 01.09.2021 г. №03-04-05/70636).
Если минимальный срок владения не истек, то гражданин вправе уменьшить доход от продажи недвижимости:
-
на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с ее приобретением;
-
на имущественный вычет в сумме 1 млн рублей.
Выбрать можно только один из способов.
Как посчитать налог при продаже жилья
ПРИМЕР №2.
Иванов в октябре 2025 году продал квартиру, купленную в декабре 2022 года за 4 млн рублей.
Документы на ее приобретение не сохранились, поэтому можно применить фиксированный вычет:
4 млн рублей – 1 млн рублей = 3 млн рублей.
Для расчета НДФЛ применяется две ставки:
-
13% - до 2,4 млн рублей = 312 тыс. рублей;
-
15% - с суммы 600 тыс. рублей = 90 тыс. рублей.
Итого налог к уплате составит:
312 тыс. рублей + 90 тыс. рублей = 402 тыс. рублей.
Налоговики могут сравнивать цену сделки с кадастровой стоимостью жилья по данным Росреестра. Цена продажи не должна быть ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (п.2 ст.214.10 НК РФ). При меньшей стоимости налоговики могут пересчитать НДФЛ.
Планируемые изменения в 2026 году
Начиная с 2026 года, срок владения недвижимостью для освобождения от налога при продаже недвижимости должен быть непрерывным (https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8).
А льгота для семей с детьми при улучшения жилищных условий распространяется также на семьи с детьми, которые признаны судом недееспособными независимо от возраста.
