Как лучше распорядиться недвижимостью: подарить или завещать?

Как распорядиться самым дорогостоящим активом, чтоб он после кончины хозяина перешел к конкретным лицам? Можно ли избежать споров между родственниками?

Что выгоднее: подарить недвижимость или завещать?

Договор дарения, особенно не близкому родственнику – дело дорогое, к тому же сделка может быть оспорена или дарение отменено.
Оформление завещания позволяет передать недвижимость после смерти. Госпошлина за удостоверение завещания мала, основные траты понесет наследник после кончины наследодателя (хотя есть возможность их избежать). Некоторая опасность оспаривания сохраняется, но доказать основания для отмены последней воли человека сложнее, чем при его жизни.

Выгодно ли подарить квартиру?

Если необходимо передать недвижимость при жизни, то проще оформить дарение. Только надо внимательно относиться к формулировкам, например, не включать условия о том, что дарение вступит в силу после кончины дарителя – это исключено (п. 3 ст. 572 НК).

   К тому же предстоят немалые расходы на следующие обязательные процедуры:

1. Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры. С 13 января 2025 г. договоры дарения недвижимости, заключаемые между частными лицами (в т.ч. между близкими родственниками), необходимо нотариально удостоверять (ст. 574 ГК РФ в ред. от 13.12.24 No 459-ФЗ).

Госпошлина за удостоверение довольно велика (ст. 333.24 НК РФ): 0,5% от суммы договора, в любом случае не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.

К тому же будут траты на услуги правового и технического характера, конкретный размер которых зависит от региона. Этот вопрос лучше уточнять в ближайшей нотариальной конторе. 

Скажем, в Москве за подобную процедуру придется уплатить до 11 тыс. руб. Есть льготные категории граждан, которых освобождают от внесения этого тарифа, частью или в полном объеме (ст. 22, 25 Основ законодательства РФ о нотариате, далее - Основы; п. 1, 2 Приложения № 2 к Приказу Министерства юстиции от 12.09.023 No 253).

2. Госрегистрация перехода прав собственности.

Госпошлина зависит, во-первых, от стоимости объекта, во-вторых, от желаемой скорости проведения регистрации. Так, при кадастровой стоимости до 20 млн руб. уплатить придется 4000 руб., если квартира дороже, то уже 0,02% от кадастровой стоимости (определяется на день обращения за регистрацией), не менее 0,02% от цены сделки и не больше 500 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).

За скорость придется заплатить вдвойне (п. 1.1 ст. 333.33 НК). Льготные категории граждан перечислены в ст. 333.35 НК.

Представим, что у нас есть малогабаритная трехкомнатная квартира в Москве, кадастровая стоимость 6 998 748 руб. Ее собственник, г-н Иванов (не относится к льготным категориям), желает подарить недвижимость своей племяннице, г-ке Сидоровой. Госпошлина за удостоверение составит 20 тыс. руб. (поскольку 0,5% от 6 998 748 руб. – это 34 994 руб., что выше установленного лимита). Поскольку дядя и племянница – не близкие родственники (см. ст. 2, 14 Семейного кодекса), то по региональному тарифу взыскано 9000 руб. Поскольку регистрация перехода права собственности не требовала срочности, то плата была стандартной, 4000 руб.

Итого оформление обошлось 33 000 руб. (20 000 + 9000 + 4000).

Правда, Сидоровой также придется уплатить НДФЛ, составить и подать декларацию, и сумма его будет велика (если нет льгот и права на вычеты): 1 001 812 руб. (689 812 ((6 998 748 руб. – 2 400 000 руб.) х 15%) + 312 000 руб.).

Есть ли у дарения подводные камни?

Договор дарения может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК (гл. 9, ч. 1, §2). Например, по ст. 177 ГК часто применяется заинтересованными лицами, если дарителем выступает человек преклонного возраста, или лицо, внешне вроде бы вменяемое, но его психическое заболевание может быть подтверждено судебно-психиатрической экспертизой. (Вот почему так необходимо заблаговременно получать доказательства вменяемости, в т.ч. справки из ПНД)

Также, вопреки распространенному заблуждению, дарение небезвозвратно. Немалую опасность несет такая вещь, предусмотренная ст. 578 Гражданского кодекса: возможность отменить дарение. Хотя для этого должны быть крайне веские основания – в частности, посягательство на жизнь благодетеля, нанесение побоев, иного рода повреждений, причем не только ему, но его семейству, но недобросовестные лица, желающие опорочить одаряемого, не гнушаются фабриковать уголовные дела, обвиняя одаряемых в нанесении мнимых побоев.
Другое основание для отмены дарения довольно специфично. Надо доказать, что:

• подарок имеет для своего бывшего хозяина большую ценность, причем неимущественного характера;

• одаряемый своим обращением создает угрозу того, что эта ценность будет безвозвратно утрачена.

Есть еще основание, но оно должно быть прямо указано в договоре: даритель, переживший одаряемого, может потребовать вернуть дар.

Также, например, конкурсный управляющий может потребовать отмены дарения, если докажет, что сделка была попыткой вывести активы должника при банкротстве (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса).

Выгодно ли завещать квартиру?

Госпошлина за удостоверение завещания составляет 100 руб. (подп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК), для льготников (например, инвалидов с детства, I и II групп - 50 руб. (подп. 13 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.38 НК, ч. 7 ст. 22 Основ).
Основные траты понесет наследник уже после кончины наследодателя, когда надо будет получать свидетельство о праве на наследство (подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК):

• 0,3% от цены наследства и в любом случае не более 100 тыс. руб. – для детей (и усыновленных тоже), супругов, родителей, братьев и сестер;

• 0,6% и не более 1 млн руб. - для всех прочих.

Причем если наследник проживал и продолжает проживать в квартире наследодателя (что подтверждается прежде всего штампом о регистрации), то от уплаты госпошлины он освобождается (подп. 22 п. 1 ст. 333.24, п. 5 ст. 333.38 НК, ч. 7 ст. 22 Основ).

Продолжим пример. Допустим, что Иванов завещал квартиру Сидоровой и принял решение зарегистрировать ее на этой площади. При жизни наследодатель заплатил 100 руб. за удостоверение завещания. Вступая в наследство, Сидорова освобождается от уплаты госпошлины за выдачу свидетельства. Если бы она не могла подтвердить проживание на этой площади, то ей пришлось бы уплатить (если представить, что льгот у нее нет) 41 993 руб. (6 998 748 руб. х 0,6%).

При наследовании квартиры не надо платить НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК).

Несмотря на то что последняя воля по общему правилу священна, есть основания и для отмены завещания (п. 1 ст. 177, ст. ст. 1124, 1125, п. п. 2, 3, 5 ст. 1126 ГК). Например, если подделана подпись завещателя. Но этот факт доказать в принципе несложно, а, скажем, факт того, что на дату составления последней воли наследодатель был не в состоянии понимать значение своих действий – непросто.

Вывод