Росреестр постепенно закрывает лазейки, из-за которых люди, купившие квартиру или дом, вдруг обнаруживали "внезапных" жильцов или какие-то скрытые договоры на пользование жильем – кошмар любого покупателя!
Скоро вступят в силу 5 важных изменений (поправки к Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В частности, определены случаи и порядок внесения в ЕГРН сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника квартиры, а именно: дополнение части 3 статьи 9 пунктами 8.6 - 8.7.
“8.6) сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим;
8.7) сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, указанных в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо вселенных до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда”
А также, в случае завершения перепланировки, в т.ч. в связи с переводом жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое, установлена обязанность органа местного самоуправления направить собственнику перепланированного помещения выписку из ЕГРН, которая подтверждает проведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Их цель - сделать информацию в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) еще более открытой и понятной, а главное – лучше защитить права всех, кто участвует в сделке: и продавцов, и покупателей.
Кто может жить в квартире пожизненно? Сведения о вещных правах появятся в ЕГРН
Одна из самых больших головных болей при покупке вторички – "пожизненные жильцы". Кто это? Например, человек (часто пожилой), который когда-то жил в квартире, не участвовал в ее приватизации (оформили на других членов семьи), но законно сохранил право жить там до конца жизни. Раньше об этом праве не писали в основных документах на квартиру (ЕГРН). Итог? Жуткий сюрприз для покупателя: въехал в новую квартиру, а там – совершенно законно обитает посторонний человек, которого выселить нельзя. Настоящий кошмар!
Важно!
Теперь эта ситуация кардинально меняется. В ЕГРН будут в обязательном порядке включаться сведения о лицах, обладающих вещными правами на объект недвижимости (статьи 292 ГК РФ)., в том числе правом пожизненного проживания.
Договор безвозмездного пользования – теперь не секрет?
Еще одна «лазейка», которой иногда пользовались недобросовестные продавцы – договоры безвозмездного пользования жильем (договор безвозмездного пользования жилым помещением (ссуда) с отсылкой на ст. 36 ГК РФ). Классическая схема обмана: продавец заранее оформляет право на пожизненное проживание в квартире на "своего" человека (родственника, приятеля). Продает квартиру, скрыв этот факт. Новый хозяин въезжает – а там "вечный" жилец. И выселить его нереально. Вот так люди покупали квартиру с "довеском" в виде чужого дяди в комнате.Теперь все иначе. После регистрации такого договора в Росреестре, вся информация (факт обременения и срок его действия) уже через несколько дней будет доступна в выписке. Это отличная возможность оценить риски и потребовать снять обременения до покупки, или отказаться от сделки совсем.
Долевая собственность: как теперь избежать конфликтов?
Долевая собственность на квартиру или дом часто сопровождается сложностями, особенно когда один из собственников решает продать свою долю. Возникают конфликты между сособственниками, а новый владелец доли может столкнуться с непредвиденными ограничениями в пользовании общим имуществом, о которых он не знал при покупке.Для решения этой проблемы в ЕГРН появится возможность фиксировать соглашение сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом. Эта информация будет в реестре и станет доступна любому заинтересованному лицу, например, потенциальному покупателю доли (Ст. 8.1 (Государственная регистрация прав на имущество) ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости).
Почему это важно? Покупатель доли сможет заранее увидеть в ЕГРН, какие комнаты закреплены за каким сособственником, как распределены места общего пользования (кухня, ванная, коридор), есть ли особые условия пользования. Это предотвратит ситуации, когда после покупки доли новый владелец обнаруживает, что ему «не положено» пользоваться кухней или санузлом в определенные часы, или что его комната фактически проходная.
Кто еще имеет право жить? Список «бессрочных» жильцов – в открытом доступе
Знаете, кто на самом деле может жить в вашей потенциально новой квартире, кроме официального собственника? Оказывается, не только владельцы с правом пожизненного проживания! Юристы давно указывали на юридическую "мину": в жилье на законных основаниях, иногда десятилетиями, могут обитать и другие лица. Например, бабушка, передавшая квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием (ст. 601 ГК РФ). Или человек, которому прежний хозяин завещал право жить в ней до конца своих дней -это называется завещательный отказ (ст.1137, ст.1140.1 ГК РФ). Или еще кто-то с бессрочными правами, о которых новый покупатель мог и не подозревать!Законодатели решили закрыть этот пробел. Как следует из логики поправок (базирующихся Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ), в ЕГРН теперь планируется вносить комплексные сведения обо ВСЕХ лицах, имеющих законное право бессрочного (постоянного) проживания в конкретном жилом помещении – будь то квартира или дом.
Самострой под контролем? Ответственность за отсутствие кадастрового учета
Проблема незарегистрированных построек (самостроя) на земельных участках остается актуальной. Росреестр планирует усилить борьбу с этим явлением. Готовится введение административной ответственности для собственников земельных участков за отсутствие кадастрового учета расположенных на их земле объектов недвижимости.Суть планируемых мер: если на участке стоит дом, баня, гараж или иная капитальная постройка, которая не стоит на кадастровом учете (то есть о ней нет сведений в ЕГРН), собственнику земли может грозить штраф. Цель – стимулировать владельцев узаконивать постройки (путем признания права собственности через суд или в уведомительном порядке, где это еще возможно) или сносить незаконные объекты.
Что делать собственникам? Проверить, все ли объекты на их участке учтены в ЕГРН. Если нет – заняться их легализацией до введения штрафов. Потенциальным покупателям земли – особенно тщательно осматривать участок и сверять его фактическое состояние с данными из выписки ЕГРН, чтобы не купить проблему в виде незарегистрированного строения, которое потом придется сносить или узаконивать за свой счет.
Вывод:
Эти пять изменений – серьезный шаг к созданию безопасной и предсказуемой среды на рынке недвижимости России. Ключевой вектор – максимальная информационная открытость через ЕГРН. Покупатели получают мощный инструмент для проверки "чистоты" объекта.
