ВС РФ рассмотрел дело об аренде земли под зданием в Москве

ВС РФ разбирался, можно ли предоставить в аренду собственнику здания земельный участок, на котором это здание расположено

Суть дела.

Индивидуальный предприниматель (ИП) имеет в собственности одноэтажное здание в Москве. В 2021 году он обратился в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) - просил предоставить ему в аренду земельный участок, на котором находится это здание.

Однако ДГИ отказал в предоставлении участка - сослался, что есть акт Госинспекции от 05.12.2016, из которого следует, что здание ИП является объектом самовольного строительства.

ИП оспорил решение ДГИ в суде. Три инстанции указали, что спорный участок входит в границы участков улично-дорожной сети г. Москвы, расположен за красными линиями и потому относится к территории общего пользования. Поскольку участки общего пользования на основании п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации, т.е., по сути, ограничены в обороте, передать их в аренду тоже нельзя (п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ).

Кроме того, данный земельный участок находится в черте охранной зоны инженерных коммуникаций, в связи с чем размещение на нем торгового объекта возможно лишь с согласия уполномоченной сетевой организации ПАО "МОЭК". Учли суды и акт Госинспекции от 2021 года, которым здание ИП отнесено к числу самовольных построек.

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований. Не согласившись с решениями судов, ИП обратился в ВС РФ.

Ошибки, которые выявил ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам, изучив материалы дела, обнаружила целый ряд нарушений:

1) по закону, преимущественное право приобретения в собственность или в аренду земельного участка имеют граждане или юрлица, которые являются собственниками расположенных на них объектов недвижимости (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). При этом не могут быть переданы в собственность или аренду лишь те земельные участки, которые изъяты из оборота (основания для этого перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Спорный земельный участок из оборота по указанной норме закона не изъят, во всяком случае, нижестоящие суды в отношении него этого не установили.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или аренду перечислены в п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ, однако нижестоящими судами не определено, какое именно из этих оснований могло быть применено ДГИ для отказа в удовлетворении заявления ИП;

ЮРИСТ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ

2) суды не учли доводы истца о технической ошибке, выразившейся в наложении земельного участка с видом разрешенного использования "для эксплуатации улично-дорожной сети" на спорный участок при единовременном внесении данных о них в Государственный реестр недвижимости.

Для устранения этой ошибки ДГИ в 2018 году были предприняты соответствующие меры (утвержден межевой план, согласованы акты местоположения границ смежных участков). В 2019 году ДГИ обратился в Росреестр, чтобы произвести кадастровый учет названного земельного участка, однако получил отказ. Но в 2020 году АС г. Москвы признал этот отказ незаконным и обязал Росреестр произвести кадастровый учет земельного участка.

ИП обратился в суд только после принятия этого решения, однако суды этого не учли и не дали оценку представленным доказательствам, опровергающим выводы о том, что спорный участок относится к землям общего пользования. По мнению ВС РФ, невнесение публичным органом изменений в документацию по планировке территории на основании решения суда не должно препятствовать реализации преимущественного права собственника недвижимости на получение в аренду земельного участка;

3) нижестоящие суды не приняли во внимание письмо ПАО "Россети" - из него следует, что здание ИП расположено вне охранной зоны;

4) проигнорировали суды трех инстанций и доводы о том, что здание ИП не относится к числу объектов самовольного строительства, хотя в качестве доказательства законности постройки к материалам дела было приобщено решение АС г. Москвы от 14.07.2015 по делу № А40-156083/2014, которым отказано в признании данного здания самовольной постройкой.

По результатам судебного процесса ВС РФ отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Комментарий.

При анализе решений нижестоящих инстанций возникают следующие вопросы:

1) почему суды приняли во внимание письмо Госинспекции, потверждающий самовольность постройки здания ИП, а не решение суда, сделав вывод о незаконности здания ИП? Да, решение принято давно, но, несмотря на это, очевидно, что оно имеет большую юридическую силу, чем письмо.

БЕССРОЧНАЯ АРЕНДА: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Ст. 392 ГПК РФ, ст. 311 АПК РФ предусмотрена возможность пересмотра вступивших в силу судебных решений о признании незаконными объектов строительства, если впоследствии произошло изменение закона, но лишь для тех случаев, когда этими решениями постройки были "приговорены" к сносу. К рассматриваемой ситуации это явно не относится, так как указанным решением суда здание ИП было признано законным. Таким образом, данное решение действительно и даже не подлежит пересмотру.

Однако суд первой инстанции, а вслед за ним и другие, почему-то сочли, что постройка самовольная, и сослались при этом на письмо Госинспекции;

2) непонятно, исполнено ли решение суда г. Москвы о произведении кадастрового учета спорного участка. В решении судов нижестоящих инстанций об этом сказано лишь, что "суд обязал устранить допущенные нарушения", при этом в определении ВС есть указание на то, что "только после исполнения указанного решения" ИП обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа ДГИ в предоставлении участка в аренду. Если кадастровый учет фактически еще не совершен, возможно, заявителю следовало немного повременить с обращением в суд и вообще с инициацией процедуры оформления аренды на спорный участок, добившись сначала окончательного решения вопроса с исправлением допущенной ошибки.

В любом случае, точка в деле еще не поставлена.