Съем квартиры из-за просрочки сдачи объекта застройщиком - убытки? Верховный суд разобрался
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела дело по иску Зиньковой Е. С. к ООО «СК «Гефест-Инвест» о взыскании неустойки, штрафа, убытков и судебных расходов, а также о компенсации морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта по ДДУ. В связи с этим истице пришлось нанимать жилое помещение на срок почти 7 месяцев.
Суд первой инстанции удовлетворил требования частично и взыскал в пользу Зиньковой Е. С. неустойку за период вынужденного съема квартиры в размере 110 000 рублей. Также были компенсированы: моральный вред — 10 000 рублей, убытки и судебные расходы — 150 000 рублей, штраф — 20 000 рублей.
ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
Апелляционный суд отменил первоначальное решение и принял новое: об отказе в удовлетворения исковых требований в части взыскания убытков в пользу Зиньковой Е. С. Остальная часть решения осталась неизменной. Аналогичного мнения придерживался и кассационный суд.
Кассационная жалоба с делом Зиньковой Е. С. была передана для рассмотрения Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ, которая посчитала требования истицы подлежащими удовлетворению.
По мнению ВС РФ апелляционный и кассационный суд допустили нарушения норм материального и процессуального права, что привело к невозможности восстановления и защиты нарушенных прав и защиты публичных интересов.
ООО СЗ «Гефест-Инвест» обязалось ввести дом в эксплуатацию не позднее определенной даты и передать истице квартиру в течение 4 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это условие прописано в ДДУ. Оплата по договору была произведена истицей полностью.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушен срок передачи объекта. Суд же апелляционной инстанции решил, что между двумя событиями (затраты истицы по найму жилого помещения и просрочка сдачи объекта) причинно-следственная связь отсутствует, так как Зинькова Е. С. не предоставила доказательств невозможности проживания по месту своей регистрации и осуществления трудовой деятельности. Якобы нет доказательств того, что необходимость съема квартиры обусловлена задержкой сроков сдачи объекта, так как переезд истицы был осуществлен до заключения ДДУ. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что съем квартиры — это волеизъявление истицы, а не вынужденная мера. Судебная коллегия кассационного суда согласилась с доводами апелляционного суда.
Мнение ВС РФ по данному делу отличается. И вот обоснование:
-
В силу гл. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые должна понести потерпевшая сторона для восстановления нарушенного права, а также упущенная выгода (недополученные доходы), которую бы получила истица при обычных обстоятельствах.
-
В силу ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в случае неисполнения обязательств со стороны застройщика, он обязан уплатить неустойку и компенсировать причиненные убытки в полном объеме.
-
В силу ст.67 и 198 ГПК РФ суд обязан брать во внимание все обстоятельства дела и давать оценку имеющимся доказательствам по делу и доводам заявителя
Объект не был передан в срок, хотя по договору застройщик обязан был передать квартиру, готовую для заселения и проживания, расположенную вблизи места трудоустройства истицы. Зинькова Е. С. по факту зарегистрирована в другом населенном пункте, который находится далеко и от города, в котором возводился объект — места ее фактического проживания и работы. Иная недвижимость у Зиньковой Е. С. отсутствовала. В связи с этим с несвоевременной передачей объекта недвижимости истица почти 7 месяцев несла затраты по аренде другой квартиры.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии причинно-следственной связи не корректен, так как не основан на реальных обстоятельствах дела. Определения апелляционного и кассационного судов были отменены, а решения суда первой инстанции — оставлено без изменения.
Мнение управляющего партнера компании «РосКо», Алены Талаш
Застройщики часто срывают сроки сдачи объектов по договорам долевого участия. Измученные долгим ожиданием дольщики готовы пойти на что угодно, лишь бы получить заветные ключи от квартиры. Но не все требуют компенсации затрат на наем жилого помещения. Ключевым фактором, увеличивающим вероятность победы в судебном разбирательстве, является наличие следующих документов:
-
Подписанного ДДУ с застройщиком
-
Трудовой книжки
-
Договора найма жилья
-
Расписки от арендодателя о получении оплаты за съемную квартиру
При этом преимущество — у дольщиков, прописанных в другом регионе, но работающих в городе, где находится объект незавершенного строительства. Трудоустройство нужно подтвердить трудовой книжкой или справкой СТД-Р, заверенной у работодателя. Имейте в виду, что суд учитывает затраты на аренду с первого дня просрочки по сдаче объекта. Перед тем, как подавать документы в суд, необходимо направить застройщику претензию в письменной форме с уведомлением о вручении. В письме должны быть указаны доказательства расходов — копии договора найма, и расписка от арендодателя.
Стоит отметить, что при наличии недвижимого имущества в том же населенном пункте, где находится несданный вовремя объект, шансы на возмещение снижаются. Придется доказать, что имеющаяся квартира либо непригодна для проживания, либо есть иная причина, препятствующая ее использованию. В любом случае без консультации опытного юриста не обойтись, так как нужно собрать полную доказательную базу, грамотно составить документы и выстроить стройную правовую позицию. В противном случае вы рискуете, что ваше дело будет оставлено без движения, либо сроки его рассмотрения будут затянуты.
