Проверка договора аренды: как минимизировать риски?

На что обратить внимание в договоре аренды?

Когда вы получаете готовый шаблон договора, не спешите его подписывать. Изучите его внимательно и обратите особое внимание на пункты, где указаны:

• право собственности и точный адрес объекта;

• период действия обязательств;

• допустимость одностороннего расторжения договора раньше срока;

• правила повышения арендной платы;

• схема оплаты коммунальных услуг;

• снижение арендной платы во время простоя;

• последствия невозврата помещения после завершения договора;

• распределение затрат по ремонту помещения;

• полномочия при авариях (к примеру, на теплосетях, трубах водоснабжения);

• порядок возмещения ущерба.

Разберем риски сторон и сформулируем правильные условия

1. Право собственности и адрес

В договоре должны быть указаны точные данные объекта, его собственник и основания владения. Учтите: если договор подпишет неуполномоченное лицо, есть риск, что хозяин вас выгонит, а деньги вы сможете вернуть только через суд. Предъявлять иск придется к тому, с кем заключали договор.

2. Период действия договора

Арендный договор можно заключить на любой срок. Но если он длится больше года, и об этом прямо указано в условиях документа, то его надо отдавать на регистрацию в Росреестр (ст. 651 ГК РФ). Не потребуется регистрировать контракт, где срок:

• не определен,

• меньше 1 года.

Не будет нарушением, если вы установите срок в 11 месяцев с пролонгацией каждый раз на такой же период. С подобными параметрами договор тоже не нужно регистрировать. Даже когда суммарный срок, получившийся при сложении, выйдет за рамки 1 года (см. Информационные письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001, № 53 от 01.06.2000).

Точно также не нужно подавать в Росреестр договор со сроком меньше года, когда арендатор не освободил помещение и продолжил им пользоваться без всякого оформления пролонгации (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001).

3. Досрочный выезд и правила разрыва договора в одностороннем порядке

Весомые условия, о которых не все задумываются. Те, кто арендуют коммерческие объекты, не раз сталкивались с тем, что факт выезда из здания вовсе не свидетельствует, что платить больше ничего не надо. При сдаче крупных площадей владельцы стараются закрепить условие об очень больших сроках уведомления о выезде. Например, за полгода.

Обратите внимание на следующие условия договоры аренды:

• Можно ли досрочно от него отказаться.

• За какой срок нужно предупредить владельца объекта о разрыве договоренности.

Риски арендатора: при досрочном оставлении помещения он обязан будет платить еще весь срок «предупреждения» (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Риск арендодателя – только в отсутствии ожидаемого дохода.

Здесь важно найти баланс интересов сторон.

4. Пункты о порядке изменения арендной платы

К этому условию больше внимания придется уделить арендатору.

Основной риск для него - в слишком частом повышении оплаты или на большие суммы. По п. 3 ст. 614 ГК РФ плату можно увеличивать не больше одного раза в год, хотя в контракте можно предусмотреть и иные условия. Получается, что стороны вправе хоть десять раз за год подписывать соглашения и повышать оплату.

Но если по договору собственник вправе повышать оплату в одностороннем порядке, то он не может делать это чаще одного раза в год (см. разъяснения в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Не менее важно ограничить меру повышения. Например, закрепить, что повышение не может быть больше, чем на 10%.

5. Как оплачиваются коммунальные услуги

Этот пункт должен интересовать обе стороны договора. Важно сразу прописать, за какие коммунальные услуги кто и как оплачивает платежи. Проблема возникнет, когда в помещении невозможно поставить счетчики. Обговорите сразу, сколько арендатор платит за отопление, мусор, воду, электричество и т.д. За какие ЖКУ он вносит твердую сумму, а что оплачивает по счетчикам.

6. Как рассчитывается арендная плата при простое не по вине сторон

Впервые проблема возникла во время пандемии. Арендаторы столкнулись с тем, что власти объявили карантин, работать стало невозможно. Но требовать оплату владельцы продолжали. По сути, никто в простое не был виноват, но суды встали на сторону собственников.

Зная о таком подходе, теперь наниматели требуют закрепить в договоре особые условия на случай простоя по объективным причинам. А именно - установить меньший размер платы. К примеру, 1% от обычной суммы аренды или вообще 1 рубль в месяц.

7. Последствия невозврата недвижимости по окончании договора

Порядок передачи арендованного объекта обратно урегулирован ст. 622 ГК РФ. Если пользователь не возвращает помещение, по закону собственник вправе получить с него не только оплату аренды, но и возникшие убытки. В договоре можно предусмотреть повышенную неустойку на случай невозврата помещения.

Арендатору же важно защититься от претензий владельца объекта на случай, если уже тот без оснований откажется принимать помещение обратно.

8. Кто и когда производит ремонт помещения

По закону капремонт делает собственник, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). Но можно установить и иные правила в договоре. Это актуально, если помещение сдается на несколько лет, а собственник находится далеко.

9. У кого какие обязанности при авариях

Специально оговоренные правила поведения на случай аварий нужны и когда предприниматель арендует помещение в торговом центре, и когда гражданин - квартиру. Зачастую собственник не может быстро приехать, если прорвало батарею или заискрила проводка. Чтобы в дальнейшем от него не возникло претензий, лучше заранее оговорить предел полномочий арендатора на аварийные ситуации.

10. Как возмещается ущерб

Если помещение передается вместе с мебелью, техникой, то в соглашении лучше описать все, что передается и сразу установить сумму компенсации на случай поломок. Иначе есть риск, что собственнику в суде придется доказывать цену каждого пострадавшей вещи.

Что делать, если изменить шаблон соглашения не удается?

Представьте ситуацию: ваш партнер признает только тот шаблон договора, который у него есть, и ни в какие обсуждения не вступает.

Если вы категорически не согласны заключать сделку на предложенных условиях, можно либо передать преддоговорной спор в суд (ст. 446 ГК РФ) или поискать иное помещение в аренду.

Выводы:

• Соглашение об аренде – сложный документ.

• Его можно подписать в виде одной странички. Но тогда риск споров и конфликта интересов сторон возрастает.

• Практически каждый пункт договора важен, но особого внимания требуют 10 условий договора.

• Риски можно минимизировать, если правильно сформулировать условия договора.