Признание недействительным договора управления

Подписание сторонами договора не всегда гарантирует его последующее исполнение. Если впоследствии в договоре обнаруживаются серьезные отклонения от требований законодательства, одна из сторон или иные заинтересованные лица вправе признать договор недействительным. Такая участь может постигнуть договор любого вида. В этой статье рассмотрим процесс признания недействительным договора управления имуществом.

Договор управления - сложная правовая конструкция, предполагающая передачу имущества одной стороной (учредителем управления) другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок с целью осуществления управления этим имуществом в интересах учредителя управления или другого указанного им лица. Самый распространенный вид, относящийся к этой категории договоров, - договор управления многоквартирным домом. Сюда же относятся и иные виды договоров: договор доверительного управления недвижимым имуществом, договор доверительного управления пакетом акций и пр.

Признание договора (сделки) недействительной: правовое регулирование

Положения о недействительности сделок (договоров) установлены главой 9 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В зависимости от вида договора могут применяться и нормы, регулирующие правоотношения сторон конкретного вида договора. Например, некоторые аспекты признания недействительным договора управления многоквартирным домом не могут быть верно интерпретированы без применения Жилищного кодекса РФ.

Основания для признания договора управления недействительным

Договор, условия или порядок заключения которого грубо противоречат требованиям законодательства РФ, по инициативе одной из сторон или других заинтересованных лиц может быть признан недействительным. Выделяют два вида недействительных договоров - ничтожные и оспоримые (ст. 166 ГК РФ).

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Применительно к договорам управления это могут быть следующие основания:

1. заключение договора с несовершеннолетним лицом до 14 лет или недееспособным;

2. заключение договора с недееспособным (например, договор доверительного управления квартирой подписан лицом, которое в силу наличия у него психического заболевания признано недееспособным);

3. заключение договора от имени лица, у которого нет права на то имущество, которым он согласно условиям договора распоряжается (например, договор подписан не собственником имущества, а лицом, обладающим лишь правом хозяйственного ведения или оперативного управления);

4. заключение договора с нарушением требований законодательства относительно его формы или содержания (например, договором предусмотрена передача доверительному управляющему денежных средств с целью управления ими, тогда как п. 2 ст. 1013 ГК РФ это прямо запрещено);

5. заключение договора лицом, у которого нет полномочий для осуществления подобных действий (к примеру, председатель совета многоквартирного дома заключает договор с управляющей компанией, не получив предварительно доверенности от собственников помещений), и т.п.

К оспоримым договорам управления обычно относят:

1) договоры, заключенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств или под воздействием очевидного заблуждения;

2) договоры, заключенные лицом, пребывающим в состоянии, когда оно не способно понимать значение своих действий или руководить ими;

3) договоры, заключенные без предусмотренного законом согласия третьих лиц, и т.д.

Заявление о признании договора недействительным

С заявлением о недействительности ничтожного договора могут обратиться в суд любые заинтересованные лица, а с заявлением о недействительности оспоримого договора - лишь стороны этого договора, а также иные лица, указанные в законе (например, действующие в интересах третьих лиц).

Нет смысла заявлять требование о признании договора недействительным, если после заключения этого договора лицо, подающее такое заявление, своим поведением давало основание полагать, что намерено исполнять условия спорного договора и считает его действительным (ст. 166 ГК РФ). Например, суды отказывают в удовлетворении исков собственников помещений в многоквартирных домах, которые, по каким-либо причинам вдруг перестают осуществлять платежи в пользу управляющей компании и пытаются признать ранее заключенный с ней договор недействительным. В обоснование отказа суды ссылаются на то, что после заключения договора собственники своими действиями (оплатой счетов) явно подтвердили свое намерение исполнять договор.

ЮРИСТ ПО ДОГОВОРАМ

По заявлению инициирующей стороны договор может быть признан недействительным не только полностью, но и в части. Случай из практики: договор управления многоквартирным домом признан недействительным в части незаконного условия о перенаправлении любых поступивших от собственников платежей на погашение ранее возникшей задолженности, даже если в назначении платежа должником было указано иное, тогда как в силу ст. 319.1 ГК РФ это запрещено.

Сроки обращения в суд

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по искам о признании ничтожных договоров недействительными составляет 3 года, по искам, связанным с признанием оспоримых договоров недействительными, - 1 год.

Признание заинтересованным лицом ничтожного договора недействительным может осуществляться в течение 10 лет с момента, когда этому лицу стало известно о совершении сделки, затрагивающей его права.

Последствия признания договора управления недействительным

Требование о признании договоров недействительными и требование о применении последствий недействительности не равнозначные понятия. Само по себе признание недействительным договора не является основанием для применения последствий недействительности.

Признание договора недействительным влечет возврат к первоначальному положению сторон, имевшему место быть до заключения договора. Однако в случае с договорами управления чаще всего применяется п. 3 ст. 167 ГК РФ, из которого следует, что если из существа сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, то суд, признавая ее недействительной, прекращает ее действие на будущее время. В обоснование такое позиции суды ссылаются на то, что предметом договора управления является не имущество, а условия обслуживания и оплаты этого обслуживания, т.е. такие категории, которые в прошлом изменить уже нельзя.