Как изменится налог с продажи квартиры в 2025 году в зависимости от сроков владения жильем?

Налоговая реформа коснулась и операций по продаже недвижимости. В результате собственнику придется заплатить больше налогов при продаже квартиры. Но можно избежать уплаты НДФЛ, если недвижимость была во владении определенное количество лет. Как посчитать срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ с ее продажи?

Налоговая реформа затронула не только бизнесменов, но и физических лиц, которые совершают операции по купле-продаже недвижимости (Федеральный закон от 12.07.2024 г. №176-ФЗ).

В 2025 году по-прежнему остается возможность совсем не платить налог по сделкам с недвижимостью. Для этого собственники квартир должны владеть имуществом 5 лет или 3 года (п.17.1 ст.217 НК РФ, п.3 ст.217.1 НК РФ).

В отдельных случаях срок владения квартирой для освобождения от налога не имеет значения. Речь идет о семьях с детьми.

Какие налоговые ставки действуют в 2025 году при продаже жилья?

Если до 1 января 2025 года ставка НДФЛ в случае получения дохода от продажи недвижимости была едина - 13%, то в 2025 году действует двухступенчатая шкала налогообложения.

Ставка НДФЛ при продаже квартиры зависит от полученного дохода:

• до 2,4 млн рублей включительно - 13%;

• свыше 2,4 млн рублей - 15%.

Налог при получении дохода более 2,4 млн рублей рассчитывается так: фиксированная сумма 312 тысяч рублей + 15% от суммы превышения.

При расчете налога граждане могут применить имущественный вычет. К сожалению, размер по нему не поменялся (ст.220 НК РФ):

• 1 млн рублей для жилья;

• 250 тысяч рублей для остальных объектов.

Для нерезидентов применяется ставка НДФЛ - 30%, если продаваемая недвижимость куплена менее 5 лет назад. Нерезиденты не имеют права на имущественные вычеты.

Важно знать, что налог считается не с выручки от продажи квартиры, а с разницы между стоимостью покупки и продажной ценой.

При каких сроках владения жильем продавцу не нужно платить налог?

Доход от продажи квартиры не будет облагаться НДФЛ, если собственник владел ею более установленного минимального срока. При этом минимальный срок может составлять либо 3 года, либо 5 лет – все зависит от того, как была приобретена продаваемая квартира.

Когда применяется 3-х годичный срок владения для освобождения от налога?

Трехгодичный срок владения для освобождения от НДФЛ применяется, если квартира (п.3 ст.217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 24.12.2021 г. №03-04-05/105730):

• получена в наследство либо в дар от члена семьи либо близкого родственника;

• перешла в собственность в ходе приватизации;

• получена по договору пожизненного содержания с иждивением – ренты;

• является единственным жильем.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, налоговики ориентируются на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если взамен куплено другое жилье в течение 90 дней до продажи первого жилья (письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. №03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. №03-04-05/35516).

Когда применяется 5-ти годичный срок владения для освобождения от налога?

В остальных случаях для освобождения от налога действует пятигодичный срок владения квартирой.

Как посчитать сроки владения квартирой, чтобы не платить налог с полученного дохода?

Отправной точкой для отчета срока владения квартирой является дата регистрации права собственности на объект недвижимости. Посмотреть эту дату можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН.

С 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о регистрации прав, так называемых «зеленок». После этой даты права собственности на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН. 

Выписка из ЕГРН – это документ, который содержит сведения об объекте недвижимости - квартире.

А далее продавцу нужно рассчитать период владения квартирой.

По общему основанию, продавец может не платить налог, если квартира у него в собственности 5 лет и более.

Например, квартира зарегистрирована в мае 2020 года.

Первый год владения истекает в апреле 2021 года, второй - в апреле 2022 года, третий - в апреле 2023 года, четвертый - в апреле 2024 года и пятый - в апреле 2025 года.

Поэтому в мае 2025 года эту недвижимость можно безболезненно продать без уплаты налога.

Для москвичей, которые получили новое жилье по программе реновации жилищного фонда, отчет срока владения квартирой производится по специальным правилам (письма Минфина РФ от 01.09.2021 г. №03-04-05/70636, от 08.04.2019 г. №03-04-05/24683).

При продаже квартиры, полученной в рамках программы реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Таким образом, для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен суммировать сроки владения старой и новой квартирой.

Например, гражданин купил квартиру в доме, который впоследствии попал под программу реновации в 2018 году. В декабре 2024 года ему было предоставлено новое жилье, а в феврале 2025 года собственник решил его продать. В данном случае срок владения квартирой будет отчитываться не с 2024 года, а с 2018 года. Поэтому продавцу не придется оплачивать НДФЛ при продаже нового жилья в 2025 году.

Можно ли занижать цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог?

Для того чтобы не платить большой налог или вообще не платить его, стороны сделки занижают стоимость квартиры.

Например, покупатель договорился с продавцом о цене в 3 млн рублей, а в договоре купли-продажи квартиры отразили заниженную стоимость в 1 млн рублей. Разницу в 2 млн рублей покупатель передает продавцу наличными деньгами или вкладывает в банковскую ячейку.

Для покупателя основным риском могут являться негативные последствия в виде возникновения судебных баталий и признания сделки недействительной.

А продавцу не удастся сэкономить на налоге.

Действительно этой схемой пользовались много лет назад, тогда со стороны ФНС такого контроля не было, да и налоговое законодательство с тех пор ужесточилось.

Дело в том, что налоговикам дано право сравнивать цену сделки с кадастровой стоимостью жилья. У налоговиков налажен четкий обмен с Росреестром и в полном распоряжении сведения о кадастровой стоимости. Цена продаваемой квартиры не должна быть ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (п.2 ст.214.10 НК РФ). При меньшей стоимости жилья налоговики вправе пересчитать налог.

Как уменьшить налог от продажи жилья?

Есть два законных способа снизить доход от продажи квартиры:

• применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей;

• учесть расходы на покупку продаваемой квартиры.

Выводы

НДФЛ с дохода от продажи жилья не уплачивается, если квартира была в собственности 3 года или 5 лет, продавец продал квартиру не дороже 1 млн рублей. Налог также не платится, если в семье растет два или более ребенка младше 18 лет или 24 лет, если ребенок обучается очно при соблюдении других условий, при передаче квартиры по дарственной близким родственникам.